نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اگر ملکی را خریده اید و فروشنده برای انتقال سند رسمی همکاری نمی کند، می توانید با ارائه نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک از دادگاه بخواهید او را به این کار مجبور کند. این دادخواست حق شما را برای داشتن سند قطعی تضمین می کند و از مشکلات قانونی آینده جلوگیری می کند.

معامله ملک، یکی از بزرگترین و مهمترین اتفاقات زندگی خیلی از ماست. وقتی پولی رو با هزار زحمت پس انداز می کنیم تا صاحب خونه بشیم یا ملکی رو برای سرمایه گذاری می خریم، ته دلمون می خوایم همه چیز روال باشه و سند مالکیتش هم هر چه زودتر به اسم خودمون بخوره. اما خب، همیشه هم اینطور نیست! گاهی اوقات پیش میاد که ملک رو با یه قولنامه یا مبایعه نامه عادی خریدیم، پولش رو هم دادیم، ولی فروشنده زیر قولش می زنه و برای انتقال سند رسمی پا پیش نمی ذاره. اینجا دیگه قصه شروع میشه و چاره ای جز شکایت و پیگیری حقوقی نمیمونه.

تو این مقاله قراره از صفر تا صد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو با هم بررسی کنیم؛ یعنی چی، چرا مهمه، چه مدارکی میخواد، چطوری باید دادخواست بدیم، چقدر هزینه داره و حتی اگه فروشنده همکاری نکنه، چه راهکارهایی داریم. پس اگه تو این مسیر هستید یا فقط می خواید اطلاعات حقوقی تون رو بالا ببرید، تا آخر این مطلب همراه ما باشید.

درک مبانی حقوقی سند و دعوای الزام به تنظیم سند: از کجا شروع کنیم؟

اولین قدم برای اینکه بفهمیم چطور باید سند رسمی ملکمون رو بگیریم، اینه که تفاوت سند رسمی و سند عادی رو بدونیم و درک کنیم چرا سند رسمی اینقدر مهمه. این دانش بهمون کمک می کنه تا با چشم بازتری وارد این دعوا بشیم و از حقوقمون دفاع کنیم.

سند رسمی و سند عادی: کدوم معتبرتره و چرا؟

در دنیای حقوقی ما، اسناد به دو دسته کلی رسمی و عادی تقسیم میشن. این تقسیم بندی، فقط یه اسم نیست، بلکه کلی تفاوت حقوقی و اعتباری با خودش به همراه داره.

سند رسمی چیه و چرا باید داشته باشیم؟

سند رسمی، همونطور که از اسمش پیداست، سندی هست که با رعایت تشریفات قانونی، توی یکی از ادارات دولتی یا دفاتر اسناد رسمی و توسط مأمورین صالح (مثل سردفتر) تنظیم شده باشه. مثلاً سند تک برگی که برای خونه یا زمین تون دارید، یه سند رسمیه. حالا چرا اینقدر مهمه؟

• اعتبار بی چون و چرا: سند رسمی، یه جورایی سند شش دانگ محسوب میشه. یعنی اعتبارش انقدر بالاست که توی دادگاه و محاکم قضایی، دیگه نیازی به اثبات اصالتش نیست و همه قبولش دارن.
• پیشگیری از دعاوی: وقتی سندتون رسمیه، دیگه کسی نمیتونه ادعا کنه که شما مالک نیستید یا ملک رو بهش فروختید. اینجوری از کلی دعوا و دردسر احتمالی جلوگیری میشه.
• تسهیل معاملات: اگه بخواید ملک رو بفروشید، اجاره بدید یا حتی برای وام، رهن بذارید، سند رسمی کارتون رو خیلی راحت می کنه. بانک ها و نهادهای مالی هم فقط سند رسمی رو قبول دارن.
• جلوگیری از کلاهبرداری: با سند رسمی، احتمال اینکه یه ملک چند بار به افراد مختلف فروخته بشه، تقریباً به صفر می رسه.

سند عادی، دردسرهای شیرینش!

سند عادی، برعکس سند رسمی، بین خود افراد و بدون دخالت مراجع رسمی تنظیم میشه. یه مبایعه نامه دستی، یه قولنامه ساده یا حتی یه دست نوشته بین خریدار و فروشنده، همگی سند عادی محسوب میشن. سند عادی هم اعتبار داره، اما نه به اندازه سند رسمی. مشکلات سند عادی چیان؟

• نیاز به اثبات: توی دادگاه، اگه مشکلی پیش بیاد، باید کلی تلاش کنید تا ثابت کنید این سند عادی واقعاً معتبره و فروشنده واقعاً امضا کرده.
• عدم ثبت رسمی: چون جایی ثبت نشده، ممکنه یه فروشنده سودجو، ملک رو به چند نفر بفروشه و هر کدوم یه سند عادی داشته باشن. اونوقت دادگاه باید کلی وقت بذاره تا مالک اصلی رو پیدا کنه.
• محدودیت در اقدامات: با سند عادی نمی تونید خیلی از کارهای بانکی یا اداری مربوط به ملک رو انجام بدید.

ویژگی	سند رسمی	سند عادی
تعریف	تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات دولتی	تنظیم شده بین افراد بدون دخالت مراجع رسمی
اعتبار حقوقی	بالا، نیازی به اثبات اصالت ندارد	پایین تر، نیاز به اثبات اصالت دارد
حفاظت در برابر دعاوی	بسیار بالا	نسبتاً پایین، امکان بروز دعاوی بیشتر
قابلیت استناد	در تمام مراجع قانونی قابل استناد است	در برخی موارد نیاز به تأیید دادگاه دارد
نقل و انتقال	آسان و سریع در مراجع رسمی	پیچیده تر و با ریسک بالاتر

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، قصه چیه؟

حالا که تفاوت سند رسمی و عادی رو فهمیدیم، بریم سراغ اینکه اصلاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یعنی چی و کی باید سراغش بریم.

این دعوا اصلا یعنی چی؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یه دعوای حقوقیه که خریدار (خواهان) وقتی فروشنده (خوانده) از انتقال رسمی سند ملک به نام اون خودداری می کنه، توی دادگاه مطرح می کنه. هدف اصلی این دعوا اینه که دادگاه، فروشنده رو مجبور کنه که تعهدش رو انجام بده و سند رو به نام خریدار منتقل کنه. یعنی دیگه دست فروشنده نیست که بخواد سند رو بده یا نه؛ دادگاه بهش دستور میده که این کار رو انجام بده.

کی باید سراغ این دعوا بریم؟

این دعوا معمولاً وقتی مطرح میشه که شما به عنوان خریدار، همه تعهدات مالی و غیرمالی خودتون رو طبق قولنامه یا مبایعه نامه انجام دادید، ولی فروشنده به هر دلیلی از انتقال سند خودداری می کنه. این دلایل میتونن خیلی متفاوت باشن:

• امتناع عمدی فروشنده: شاید فروشنده پشیمون شده یا قیمت ملک بالا رفته و میخواد ملک رو گرون تر بفروشه.
• فوت فروشنده: گاهی فروشنده فوت میکنه و وراثش برای انتقال سند همکاری نمی کنن.
• عدم دسترسی به فروشنده: فروشنده ممکنه مهاجرت کرده باشه یا اصلاً خبری ازش نباشه.
• توقیف ملک: ممکنه ملک به دلیل بدهی های فروشنده توسط مراجع قضایی توقیف شده باشه.
• عدم تکمیل ساخت و ساز: در مورد املاک پیش فروش، ممکنه سازنده کار رو تموم نکرده باشه یا پایان کار و صورت مجلس تفکیکی رو نگرفته باشه.
• مشکلات مربوط به پایان کار یا تفکیک: گاهی ملک هنوز پایان کار نداره یا به صورت مشاعیه و تفکیک نشده.

توی همچین شرایطی، شما نمی تونید دست روی دست بذارید و باید با پیگیری قانونی، حقتون رو بگیرید.

طرفین دعوا: کی شکایت می کنه و شکایت از کیه؟

مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، توی دعوای الزام به تنظیم سند هم دو طرف اصلی داریم: خواهان (کسی که شکایت می کنه) و خوانده (کسی که ازش شکایت شده).

خواهان (کسی که شکایت می کنه) کیه؟

خواهان معمولاً کسیه که ضرر دیده و حقش تضییع شده. توی این دعوا، خواهان میتونه یکی از این افراد باشه:

• خریدار اصلی: همون کسی که ملک رو با قولنامه یا مبایعه نامه عادی خریده.
• قائم مقام قانونی خریدار: مثلاً اگه خریدار اصلی فوت کرده باشه، ورثه اون میتونن خواهان باشن.
• کسی که حقوق خریدار بهش منتقل شده: مثلاً اگه خریدار اصلی، حقوقش رو به شخص سومی منتقل کرده باشه.

خوانده (کسی که ازش شکایت شده) کیه؟

خوانده کسیه که باید به تعهدش عمل کنه. پیدا کردن خوانده ممکنه گاهی کمی پیچیده بشه:

• فروشنده اولیه: شخصی که سند عادی رو به شما فروخته و حالا از انتقال سند رسمی خودداری می کنه.
• ورثه فروشنده: اگه فروشنده فوت کرده باشه، باید دادخواست رو به طرفیت ورثه اون مطرح کرد.
• مالک رسمی ملک در زمان طرح دعوا: بعضی وقتا ممکنه فروشنده خودش هنوز مالک رسمی ملک نباشه و ملک به اسم نفر قبلی باشه. توی این حالت باید فروشنده های قبلی تا مالک رسمی رو هم طرف دعوا قرار بدیم تا همه زنجیره مالکیت مشخص بشه.
• سازنده ملک: در پرونده های پیش فروش، اگه سازنده به تعهداتش عمل نکرده و پایان کار یا تفکیکی رو نگرفته باشه، اون هم باید خوانده قرار بگیره.

یادتون باشه که درست مشخص کردن طرفین دعوا توی دادخواست خیلی مهمه و اگه اشتباهی اینجا رخ بده، ممکنه پرونده تون با مشکل مواجه بشه.

شرایط و الزامات حقوقی طرح دعوا (قبل از تنظیم دادخواست)

قبل از اینکه عجله کنید و دادخواست رو بنویسید، باید مطمئن بشید که همه شرایط لازم برای طرح این دعوا رو دارید. این مرحله خیلی مهمه و مثل ساختن یه خونه می مونه که اول باید پی ریزی محکمی داشته باشه.

چه چیزهایی باید آماده باشه تا دادخواستمون قبول بشه؟

طرح هر دعوای حقوقی، یه سری اصول و قواعد داره که باید رعایت بشه. بعضی از اینها عمومی هستن و برای همه دعواها لازمن، بعضی دیگه هم مختص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هستن.

شرایط عمومی: اهلیت، ذینفعی و سمت قانونی

1. اهلیت قانونی: یعنی خواهان باید عاقل، بالغ و رشید باشه. کسی که صغیر یا مجنون هست، نمیتونه خودش دادخواست بده و باید ولی یا قیمش این کار رو انجام بده.
2. ذینفعی خواهان: شما باید نشون بدید که واقعاً از این قضیه سود می برید یا ضرر می بینید. یعنی ملک رو خریدید و از انتقال سندش نفع می برید.
3. سمت قانونی: شما یا باید خودتون صاحب حق باشید (اصیل) یا اینکه به عنوان نماینده قانونی (مثل وکیل یا ولی) از طرف صاحب حق اقدام کنید.

شرایط اختصاصی: اینا رو از دست ندید! (نکات حیاتی)

این شرایط، چیزایی هستن که دعوای الزام به تنظیم سند رو خاص می کنن و اگه نباشن، ممکنه پرونده تون به نتیجه نرسه:

1. وجود قرارداد معتبر:

   اول از همه، شما باید یه قرارداد معتبر داشته باشید که خرید و فروش ملک رو ثابت کنه. این قرارداد میتونه مبایعه نامه، قولنامه، یا قرارداد پیش فروش باشه. توی این قرارداد باید مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، آدرس دقیق) و طرفین (خریدار و فروشنده) و تاریخ معامله به طور واضح ذکر شده باشه. این برگه، اصلی ترین مدرک شماست.

2. ایفاء تعهدات از سوی خواهان:

   شما باید ثابت کنید که به همه تعهدات خودتون توی قرارداد عمل کردید. یعنی پول ملک رو پرداخت کردید یا اینکه برای پرداخت باقیمونده ثمن، آماده بودید و در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شدید. اگر شما به تعهداتتون عمل نکرده باشید، نمی تونید از فروشنده انتظار داشته باشید که سند رو منتقل کنه.

3. وضعیت ثبتی ملک:

   حتماً باید مطمئن بشید که ملک در رهن بانک نیست یا توسط هیچ مرجع قضایی توقیف نشده. اگه چنین مشکلاتی وجود داشته باشه، اول باید راهی برای رفع اونها پیدا کنید. بعضی وقت ها میشه همزمان با دادخواست الزام به تنظیم سند، دادخواست رفع رهن یا توقیف هم داد.

4. گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی:

   برای انتقال سند رسمی آپارتمان ها یا واحدهای مستقل در یک مجموعه، وجود گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی خیلی ضروریه. این مدارک نشون میدن که ساختمان بر اساس نقشه ها و ضوابط شهرداری ساخته شده و هر واحدی پلاک ثبتی و مشخصات مجزای خودش رو داره. اگه این مدارک موجود نباشن، شما میتونید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، از دادگاه بخواهید فروشنده رو ملزم به اخذ این مدارک هم بکنه.

5. گواهی عدم حضور از دفترخانه:

   یکی از مدارک مهم برای نشون دادن اینکه فروشنده به تعهدش عمل نکرده، گواهی عدم حضور هست. شما باید طبق تاریخ مشخص شده توی قرارداد، توی دفترخانه اسناد رسمی حاضر بشید و اگه فروشنده نیومد، از سردفتر یه گواهی بگیرید که نشون بده فروشنده توی موعد مقرر حاضر نشده. این گواهی یه برگ برنده بزرگ برای شماست.

6. مالکیت رسمی فروشنده (یا امکان اثبات سلسله ایادی):

   فروشنده باید خودش مالک رسمی ملک باشه یا اینکه شما بتونید نشون بدید ملک از طریق یه زنجیره قانونی از مالک رسمی به فروشنده شما رسیده. اگه فروشنده خودش مالک رسمی نباشه، باید همه فروشنده های قبلی تا مالک رسمی رو هم توی دادخواست به عنوان خوانده مطرح کنید.

یادتون باشه، تکمیل بودن و صحت این شرایط، تقریباً نصف راه رو براتون هموار می کنه. پس قبل از هر کاری، یه لیست از این موارد تهیه کنید و تک تک اونها رو بررسی کنید.

مراحل عملی و گام به گام طرح دعوای الزام به تنظیم سند

حالا که شرایط رو بررسی کردیم و مطمئن شدیم که میتونیم دعوا رو مطرح کنیم، وقتشه که بریم سراغ مراحل عملی. این مسیر، شبیه یه پازل چندتکه است که باید قدم به قدم پیش بریم تا به نتیجه برسیم.

از مشاوره تا اجرای حکم: مسیر قانونی گام به گام

پیگیری پرونده های حقوقی، مخصوصاً اونهایی که مربوط به ملک هستن، میتونه پیچیده و زمان بر باشه. پس لازمه که با اطلاعات کامل و دقیق پیش برید.

شروع با یه مشورت خوب: چرا وکیل لازمه؟

شاید فکر کنید خودتون هم میتونید کار رو جلو ببرید، اما مشورت با یه وکیل متخصص تو زمینه ملک، مثل یه چراغ راه عمل می کنه. وکیل میتونه:

• پرونده تون رو دقیق بررسی کنه و ببینه چه نقاط قوت و ضعفی دارید.
• بهتون بگه چه مدارکی نیاز دارید و چطور اونها رو جمع آوری کنید.
• دادخواستتون رو به بهترین شکل ممکن تنظیم کنه تا هیچ ایرادی نداشته باشه.
• توی جلسات دادگاه از حق شما دفاع کنه و نذاره حقتون ضایع بشه.
• مدت زمان رسیدگی رو تا حد امکان کم کنه.

پس، اگه میخواهید با خیال راحت تر و شانس موفقیت بیشتر پیش برید، از همون اول با یه وکیل خوب مشورت کنید.

جمع آوری و آماده سازی مدارک: لیست کامل و دقیق

همونطور که گفتیم، مدارک توی این دعوا حرف اول رو میزنن. این لیست رو همیشه جلوی چشم داشته باشید:

• اصل و کپی مبایعه نامه یا قولنامه معتبر.
• رسیدهای پرداخت ثمن معامله (فیش بانکی، چک های پاس شده و…)
• گواهی عدم حضور از دفترخانه اسناد رسمی (اگه فروشنده در موعد مقرر نیومده).
• اظهارنامه قضایی (اگه قبل از طرح دعوا برای فروشنده فرستاده اید).
• کپی سند مالکیت رسمی (سند تک برگی) ملک یا اطلاعات ثبتی اون (اگه در دسترس باشه).
• در مورد آپارتمان، کپی گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت وجود).
• کپی شناسنامه و کارت ملی خواهان و خوانده (در صورت اطلاع از مشخصات کامل خوانده).
• وکالت نامه (اگه از وکیل استفاده می کنید).

تنظیم دادخواست: چطور بنویسیم که حرف دل رو بزنه؟

دادخواست، همون برگه ایه که شما باهاش رسماً از دادگاه درخواست رسیدگی می کنید. یه دادخواست خوب باید همه اطلاعات لازم رو به طور دقیق و واضح داشته باشه. بخش های اصلی دادخواست شامل:

1. مشخصات خواهان: اسم، فامیل، کد ملی، آدرس، شغل (و مشخصات وکیل، اگه دارید).
2. مشخصات خوانده: اسم، فامیل، کد ملی، آدرس (تا جایی که اطلاع دارید).
3. خواسته: اینجا دقیقاً می نویسید که از دادگاه چی می خواید. مثلاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی …
4. دلایل و منضمات: لیستی از همه مدارکی که دارید و میخواهید به دادخواست پیوست کنید (مثل مبایعه نامه، گواهی عدم حضور، فیش واریزی).
5. شرح دادخواست: این بخش، مهمترین قسمت دادخواست هست. اینجا باید داستان رو از اول تعریف کنید؛ چطور ملک رو خریدید، چه تعهداتی داشتید، چه تعهداتی رو انجام دادید، فروشنده چه کاری نکرده و حالا از دادگاه چی می خواید. حتماً تاریخ ها و جزئیات رو دقیق بنویسید و لحنتون محترمانه و حقوقی باشه.

شرح دادخواست باید طوری نوشته بشه که قاضی با خوندنش متوجه همه جوانب پرونده بشه و به نفع شما تصمیم بگیره. اینجا نقش وکیل برای نگارش تخصصی پررنگ میشه.

ثبت نام در سامانه ثنا: دروازه ورود به دادگستری

امروزه همه ابلاغیه ها و مکاتبات قضایی از طریق سامانه ثنا انجام میشه. پس اگه قبلاً ثبت نام نکردید، حتماً باید این کار رو انجام بدید. میتونید حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید یا آنلاین از طریق وب سایت sana.adliran.ir اقدام کنید. داشتن حساب کاربری ثنا برای پیگیری پرونده ضروریه.

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

بعد از اینکه دادخواستتون آماده شد و مدارک رو جمع آوری کردید و توی سامانه ثنا ثبت نام کردید، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. اونجا دادخواست و مدارکتون رو تحویل میدید و مسئول دفتر، اونها رو اسکن و توی سیستم قضایی ثبت می کنه. در این مرحله باید هزینه دادرسی رو هم پرداخت کنید. حتماً ازشون یه رسید بگیرید.

مراحل رسیدگی در دادگاه: از جلسه اول تا کارشناسی

1. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: دادخواست شما به دادگاه صالح ارجاع داده میشه و شعبه ای برای رسیدگی به پرونده تون مشخص میشه. بعد از اون، یه وقت رسیدگی تعیین میشه و از طریق سامانه ثنا به شما و خوانده ابلاغ میشه.
2. جلسات دادرسی: توی جلسات دادگاه، شما و وکیلتون (اگه دارید) باید دفاعیات خودتون رو ارائه بدید. خوانده هم فرصت دفاع داره. ممکنه قاضی ازتون بخواد مدارک بیشتری ارائه بدید یا توضیحات تکمیلی بدید.
3. ارجاع به کارشناسی: گاهی اوقات قاضی برای روشن شدن بعضی مسائل (مثلاً ارزش دقیق ملک، وضعیت فنی ساختمان یا بررسی اصالت امضاها) پرونده رو به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. نظر کارشناس می تونه خیلی روی رای قاضی تاثیرگذار باشه.
4. صدور رای بدوی و تجدیدنظر/فرجام خواهی: بعد از اتمام رسیدگی، قاضی رای خودش رو صادر می کنه. اگه هر کدوم از طرفین به رای صادر شده اعتراض داشته باشن، میتونن توی مهلت قانونی درخواست تجدیدنظر (در دادگاه تجدیدنظر) یا فرجام خواهی (در دیوان عالی کشور) بدن.

اجرای حکم: وقتی کار تموم میشه

بعد از اینکه رای دادگاه قطعی شد و به نفع شما صادر شد، تازه نوبت اجرای حکم میرسه. شما باید به واحد اجرای احکام دادگستری مراجعه کنید و درخواست اجرای حکم رو بدید. اگه فروشنده باز هم همکاری نکرد، واحد اجرا با فرستادن نامه به اداره ثبت اسناد و املاک، مراحل انتقال سند رو انجام میده و حتی در صورت لزوم، نماینده دادگاه به جای فروشنده سند رو امضا می کنه تا ملک بالاخره به اسم شما سند بخوره.

دادگاه صالح، هزینه ها و ابعاد مالی

یکی از سوالات مهمی که برای خیلی از افراد پیش میاد، اینه که کجا باید شکایت کنیم و چقدر خرج روی دستمون میذاره. این بخش قراره به همین سوالات جواب بده.

کجا باید شکایت کنیم و چقدر خرج داره؟

دونستن اینکه پرونده تون باید تو کدوم دادگاه مطرح بشه و چقدر باید هزینه کنید، برای برنامه ریزی و پیشبرد پرونده حیاتیه.

این دعوا منقوله یا غیرمنقول؟ چرا مهمه؟

توی قانون ما، اموال به دو دسته منقول (مثل ماشین، پول، اثاثیه) و غیرمنقول (مثل زمین، خانه، مغازه) تقسیم میشن. این تقسیم بندی توی تعیین دادگاه صالح خیلی مهمه.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چون مستقیماً با خود ملک (که یه مال غیرمنقوله) سروکار داره، یه دعوای غیرمنقول محسوب میشه. این موضوع از این جهت اهمیت داره که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، همیشه دادگاه محل وقوع ملکه، حتی اگه فروشنده (خوانده) توی یه شهر دیگه زندگی کنه.

بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه، مقیم نباشد. پس فرقی نمیکنه فروشنده کجاست، دادگاه شهر ملک مورد معامله صالح به رسیدگیه.

دادگاه صالح: کدوم دادگاه کار ما رو راه می اندازه؟

با توجه به اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یک دعوای غیرمنقوله، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک (یعنی دادگاهی که ملک مورد معامله توی حوزه قضایی اون قرار داره) صلاحیت رسیدگی به پرونده شما رو داره.

مثلاً اگه ملک شما توی کرج باشه، باید دادخواست رو به دادگاه های کرج ارائه بدید، حتی اگه فروشنده ساکن تهران باشه.

هزینه ها: از جیبمون چقدر باید بپردازیم؟

پرونده های حقوقی هزینه های مختلفی دارن که باید ازشون مطلع باشید. این هزینه ها شامل موارد زیر میشن:

1. هزینه دادرسی: این هزینه، اصلی ترین بخش هزینه هاست و بر اساس ارزش منطقه ای ملک (نه ارزش واقعی اون در بازار) محاسبه میشه. معمولاً در دعاوی مالی، در صورتی که ارزش منطقه ای ملک تا ۲۰ میلیون تومان باشه، ۲.۵ درصد و برای بیش از ۲۰ میلیون تومان، ۳.۵ درصد از ارزش منطقه ای به عنوان هزینه دادرسی دریافت میشه.
2. هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: مبلغی ثابت هست که بابت ثبت و ارسال دادخواست شما به دادگاه از طریق این دفاتر دریافت میشه. این مبلغ متغیر نیست و حدوداً بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان متغیر است.
3. هزینه کارشناسی: اگه قاضی صلاح بدونه و پرونده رو به کارشناس ارجاع بده، باید هزینه کارشناسی رو هم پرداخت کنید. این هزینه بسته به موضوع کارشناسی و تعرفه کارشناسان متفاوته.
4. حق الوکاله وکیل: اگه وکیل بگیرید، باید حق الوکاله اون رو هم بپردازید که معمولاً بر اساس توافق با وکیل و تعرفه های قانونی تعیین میشه.
5. هزینه های انتقال سند در دفترخانه: بعد از اینکه حکم به نفع شما صادر و قطعی شد و برای انتقال سند به دفترخانه رفتید، یه سری هزینه ها مثل مالیات، عوارض و حق التحریر دفترخانه باید پرداخت بشه.
6. هزینه اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: اگه ملک پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی نداشته باشه و همزمان این رو هم از دادگاه بخواهید، ممکنه هزینه هایی برای این بخش هم به وجود بیاد.

خلاصه که باید برای یه سری هزینه ها آماده باشید، اما یادتون باشه که این هزینه ها در مقابل حفظ حقتون برای مالکیت سند رسمی، معمولاً ناچیزه و از ضررهای احتمالی آینده جلوگیری می کنه.

نمونه دادخواست های کاربردی و قابل دانلود

حالا که با کلیات و مراحل این دعوا آشنا شدیم، وقتشه که چند تا نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو ببینیم. البته یادتون باشه که اینها فقط یه چارچوب هستن و بهتره با مشورت وکیل، دادخواست خودتون رو دقیق و متناسب با شرایط پرونده تون تنظیم کنید. به خاطر محدودیت ها، امکان ارائه فایل Word یا PDF نیست، اما متن نمونه ها رو اینجا قرار میدم.

نمونه دادخواست عمومی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

این نمونه، برای حالتی هست که شما یه ملک رو از یه نفر خریدید و اون نفر از انتقال سند خودداری می کنه.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام؛

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کدملی: [کدملی خواهان]
آدرس: [آدرس دقیق خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کدملی: [کدملی خوانده]
آدرس: [آدرس دقیق خوانده]

خواسته:
۱. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی].
۲. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و ...)

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق (برابر با اصل) مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه]
۲. تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله (فیش بانکی/چک های وصول شده)
۳. تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور]
۴. تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال)
۵. تصویر مصدق استعلام ثبتی ملک (در صورت اخذ)
۶. سایر ادله و مدارک عنداللزوم

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه] که تصویر مصدق آن پیوست دادخواست تقدیم می گردد، یک دستگاه [نوع ملک، مثلاً آپارتمان/خانه/زمین] به شماره پلاک ثبتی [پلاک فرعی]/[پلاک اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] واقع در آدرس [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم خریداری نموده و [میزان ثمن معامله] ریال از ثمن معامله به مبلغ [مبلغ پرداخت شده] ریال را طبق فیش های بانکی/چک های پیوست به ایشان پرداخت کرده ام و الباقی ثمن نیز آماده پرداخت می باشد.
بر اساس بند [شماره بند] مبایعه نامه مذکور، مقرر گردید که خوانده محترم در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به تنظیم و انتقال رسمی سند مالکیت ملک مذکور به نام اینجانب اقدام نماید.
اینجانب در تاریخ مقرر فوق الذکر، راس ساعت [ساعت] در دفترخانه حاضر شدم، لیکن خوانده محترم بدون هیچ عذر موجهی از حضور در دفترخانه و انجام تعهد خود امتناع ورزید که گواهی عدم حضور صادره از آن دفترخانه محترم، دال بر این موضوع، پیوست دادخواست می باشد.
علی هذا، با عنایت به ایفاء کامل تعهدات اینجانب به عنوان خریدار و امتناع خوانده از انجام تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی، و نظر به اینکه انتقال سند رسمی به نام اینجانب از حقوق مسلم و قانونی بنده می باشد، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به الزام به تنظیم سند رسمی ملک موصوف و همچنین پرداخت کلیه خسارات دادرسی وارده را دارم.

با تشکر و احترام
[امضاء خواهان]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگه ملک شما مشاعه (یعنی چندین نفر در مالکیت اون شریک هستند) و میخواهید سهم خودتون رو سند بزنید، این نمونه میتونه کمکتون کنه. البته قبل از این دعوا، در مورد املاک مشاعی، گاهی نیاز به تفکیک یا افراز هم هست.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام؛

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کدملی: [کدملی خواهان]
آدرس: [آدرس دقیق خواهان]

خواندگان:
۱. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده سهم مشاعی]
   نام پدر: [نام پدر فروشنده]
   کدملی: [کدملی فروشنده]
   آدرس: [آدرس دقیق فروشنده]
۲. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی یکی از مالکان مشاعی دیگر]
   نام پدر: [نام پدر مالک مشاعی دیگر]
   کدملی: [کدملی مالک مشاعی دیگر]
   آدرس: [آدرس دقیق مالک مشاعی دیگر]
(مشخصات کلیه شرکای مشاعی و مالکین رسمی باید ذکر شود)

خواسته:
۱. الزام خوانده ردیف اول (فروشنده) و خواندگان ردیف های بعدی (سایر مالکین مشاعی که اسناد به نام آنهاست) به تنظیم سند رسمی [مثلاً دو دانگ مشاع از شش دانگ] ملک به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] به نام اینجانب.
۲. محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه] (فروش سهم مشاعی)
۲. تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله
۳. تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه (در صورت وجود)
۴. تصویر مصدق سند مالکیت رسمی ملک (که به صورت مشاعی به نام خواندگان یا دیگران است)
۵. تصویر مصدق استعلام ثبتی ملک
۶. سایر ادله و مدارک عنداللزوم

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه] که تصویر مصدق آن ضمیمه می باشد، تعداد [مثلاً دو دانگ مشاع] از [شش دانگ] یک قطعه [نوع ملک] به شماره پلاک ثبتی [پلاک فرعی]/[پلاک اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] واقع در آدرس [آدرس دقیق ملک] را از خوانده ردیف اول (آقای/خانم [نام فروشنده]) خریداری نموده ام.
طبق توافقات فی مابین و تعهدات قراردادی، خوانده ردیف اول می بایست در تاریخ مقرر نسبت به انتقال رسمی سهم مشاعی مذکور به نام اینجانب اقدام می نمود.
علیرغم ایفاء تعهدات مالی اینجانب و حضور در دفترخانه [شماره دفترخانه] در تاریخ [تاریخ مقرر] جهت تنظیم سند، خوانده ردیف اول از انجام تعهدات خود امتناع ورزیده که گواهی عدم حضور نیز موجود و پیوست است.
از آنجا که ملک فوق الذکر به صورت مشاعی بوده و در سند رسمی به نام [نام و نام خانوادگی مالکین رسمی مشاعی] می باشد، لذا جهت تنظیم سند رسمی سهم مشاعی اینجانب، علاوه بر فروشنده، حضور سایر مالکین رسمی [یا وراث آن ها] نیز الزامی است.
علی هذا، با توجه به مراتب فوق و مدارک پیوست، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت کلیه خواندگان به الزام به تنظیم سند رسمی [سهم مشاعی] ملک موصوف به نام اینجانب و همچنین پرداخت کلیه خسارات دادرسی را دارم.

با تشکر و احترام
[امضاء خواهان]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی (همزمان)

گاهی اوقات شما ملکی رو پیش خرید کردید یا یه خونه نوساز رو خریدید که هنوز پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی نداره. توی این شرایط، بهتره همه این خواسته ها رو همزمان از دادگاه بخواهید.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام؛

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کدملی: [کدملی خواهان]
آدرس: [آدرس دقیق خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده/سازنده]
نام پدر: [نام پدر فروشنده/سازنده]
کدملی: [کدملی فروشنده/سازنده]
آدرس: [آدرس دقیق فروشنده/سازنده]

خواسته:
۱. الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برای [نوع ملک، مثلاً آپارتمان/واحد] به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی].
۲. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور به نام اینجانب.
۳. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق مبایعه نامه/قرارداد پیش فروش مورخ [تاریخ قرارداد]
۲. تصویر مصدق رسیدهای پرداخت ثمن معامله
۳. تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه (در صورت وجود)
۴. تصویر مصدق استعلام ثبتی ملک
۵. سایر ادله و مدارک عنداللزوم

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه/قرارداد پیش فروش مورخ [تاریخ قرارداد] که تصویر مصدق آن پیوست دادخواست تقدیم می گردد، یک دستگاه [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی] به پلاک ثبتی [پلاک فرعی]/[پلاک اصلی] بخش [شماره بخش ثبتی] واقع در آدرس [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم خریداری نموده ام.
بر اساس بند [شماره بند] قرارداد، خوانده موظف به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ساختمان و سپس در تاریخ مقرر نسبت به تنظیم و انتقال سند رسمی ملک مذکور به نام اینجانب اقدام می نموده است.
اینجانب تمامی تعهدات مالی خود را [میزان واریزی] ریال از [کل مبلغ] ریال، طبق قرارداد ایفاء نموده ام و آمادگی پرداخت مابقی ثمن را نیز دارم.
متاسفانه، علیرغم گذشت مدت زمان مقرر، خوانده محترم نه تنها نسبت به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اقدام ننموده، بلکه از حضور در دفترخانه جهت انتقال سند نیز خودداری کرده است که گواهی عدم حضور نیز [در صورت اخذ] پیوست می باشد.
با توجه به اینکه عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مانع از انتقال رسمی سند می باشد و خوانده به تعهدات خود در این خصوص عمل نکرده است، لذا از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و متعاقباً الزام به تنظیم سند رسمی ملک موصوف به نام اینجانب و همچنین پرداخت کلیه خسارات دادرسی را دارم.

با تشکر و احترام
[امضاء خواهان]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نکات حقوقی مهم، توصیه ها و پرسش های متداول

خب، تا اینجا خیلی چیزها رو با هم بررسی کردیم. اما این پرونده ها همیشه ریزه کاری هایی دارن که دونستنشون میتونه کمک بزرگی بهتون بکنه. این بخش رو با دقت بخونید که قراره کلی نکته کاربردی رو بهتون بگیم.

نکات طلایی و توصیه های خودمونی برای موفقیت پرونده

بعضی وقت ها یه نکته کوچیک میتونه سرنوشت یه پرونده رو عوض کنه. پس این توصیه ها رو جدی بگیرید:

1. اهمیت تنظیم دقیق مبایعه نامه:

   اولین و مهمترین گام، همون مبایعه نامه است. توی قرارداد حتماً و حتماً مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، مشاعات و …)، مشخصات کامل طرفین (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس)، ثمن معامله، نحوه پرداخت، تاریخ دقیق حضور در دفترخانه و شماره اون رو به طور صریح بنویسید. حتماً برای عدم حضور در دفترخانه یا عدم انجام تعهد، وجه التزام (جریمه) مشخص کنید. این جریمه، انگیزه فروشنده رو برای انجام تعهدش بالا می بره و اگه نیاد، میتونید علاوه بر الزام به سند، این خسارت رو هم ازش بگیرید.

2. لزوم بررسی کامل وضعیت ثبتی ملک:

   قبل از اینکه حتی یه قرون بابت ملک پرداخت کنید، برید اداره ثبت اسناد و املاک و یه استعلام ثبتی از ملک بگیرید. اینجوری میفهمید که ملک واقعاً به اسم کیه، در رهن بانکه یا توقیف شده یا نه. این کار جلوی خیلی از مشکلات بعدی رو می گیره.

3. چگونه از بروز دعوای الزام به تنظیم سند پیشگیری کنیم؟ (نکات پیشگیرانه):
   • هرگز به سند عادی اکتفا نکنید و سعی کنید معامله رو از ابتدا توی دفتر اسناد رسمی و با سند رسمی انجام بدید.
   • تمام پول رو قبل از انتقال سند رسمی پرداخت نکنید. قسمتی از ثمن رو برای روز انتقال سند نگه دارید.
   • حتماً برای عدم انجام تعهد توی قرارداد، ضمانت اجرا و جریمه (وجه التزام) مشخص کنید.
   • همیشه توی قرارداد، یک تاریخ دقیق برای حضور در دفترخانه و شماره اون دفترخونه رو مشخص کنید.
4. خطاهای رایج در طرح دعوا و نحوه اجتناب از آن ها:
   • عدم اخذ گواهی عدم حضور: اگه فروشنده نیومد، حتماً از دفترخونه گواهی بگیرید. این مدرک طلاییه.
   • عدم پرداخت کامل ثمن: اگه شما به تعهدات مالیتون عمل نکرده باشید، دادگاه حق رو به شما نمیده.
   • مشخص نبودن خوانده: اگه فروشنده اصلی مالک رسمی نیست، باید کل زنجیره رو از فروشنده خودتون تا مالک رسمی، خوانده قرار بدید.
   • مبهم بودن مشخصات ملک: باید ملک رو با پلاک ثبتی دقیق و آدرس کامل مشخص کنید.
5. نقش وکیل متخصص در تسریع و نتیجه بخش بودن پرونده:

   یه وکیل خوب، میتونه مثل یه ناخدای ماهر تو این دریای پر تلاطم عمل کنه. اون با تجربه و دانشش، جلوی اشتباهات رو میگیره، سرعت پرونده رو بالا میبره و شانس پیروزی شما رو چندین برابر می کنه.

6. بررسی امکان فسخ معامله به جای الزام به تنظیم سند (شرایط و عواقب):

   گاهی اوقات، خریدار از پیگیری دعوای الزام به سند خسته میشه یا دیگه علاقه ای به ملک نداره. اگه توی قرارداد شما شرط فسخ برای عدم انجام تعهد (مثل عدم تنظیم سند) وجود داشته باشه، میتونید معامله رو فسخ کنید و پولتون رو پس بگیرید، به همراه وجه التزام (جریمه) اگر تعیین شده باشه. اما این کار هم باید با رعایت تشریفات قانونی انجام بشه.

7. مدت زمان واقعی رسیدگی به این دعاوی:

   این دعاوی بسته به شهر، شلوغی دادگاه و پیچیدگی پرونده، میتونن از چند ماه تا چند سال طول بکشن. هیچ کس نمیتونه زمان دقیق بهتون بده. اما با پیگیری منظم و داشتن وکیل، میشه تا حدی به سرعت کار کمک کرد.

8. آثار حقوقی رای دادگاه و ضمانت اجرای آن:

   اگه رای دادگاه به نفع شما قطعی بشه، این رای برای همه لازم الاجراست. اگه فروشنده باز هم همکاری نکرد، اجرای احکام دادگستری اقدامات لازم رو انجام میده و حتی نماینده دادگاه میتونه به جای فروشنده، سند رو امضا کنه. پس خیالتون راحت، حقتون رو می گیرید.

سوالات متداول (FAQ)

حالا بریم سراغ چند تا از سوالات رایجی که ممکنه تو ذهن شما هم باشه.

اگر فروشنده فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت چه کسی باید باشد؟

اگر فروشنده اصلی فوت کرده باشد، باید دادخواست را به طرفیت ورثه قانونی او (بعد از گرفتن گواهی انحصار وراثت) و با ذکر مشخصات کامل آن ها تنظیم کنید.

اگر ملک در رهن یا توقیف بانک/شخص ثالث باشد، چه باید کرد؟

در این صورت، شما باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، درخواست الزام به فک رهن یا رفع توقیف را نیز مطرح کنید. دادگاه ابتدا دستور رفع این موانع را صادر می کند و سپس به موضوع انتقال سند می پردازد.

آیا می توان همزمان با الزام به تنظیم سند، درخواست تحویل ملک را نیز مطرح کرد؟

بله، اگر ملک هنوز تحویل شما نشده، می توانید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، دادخواست الزام به تحویل مبیع (تحویل ملک) را نیز مطرح کنید.

آیا برای ملک بدون پایان کار می توان درخواست الزام به تنظیم سند داد؟

خیر، برای انتقال سند رسمی، وجود گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی الزامی است. اما شما می توانید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند، الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را نیز از دادگاه بخواهید.

اگر ملک چند دست چرخیده باشد، خوانده چه کسی خواهد بود؟

در این حالت، شما باید علاوه بر فروشنده مستقیم خود، کلیه فروشندگان قبلی تا مالک رسمی ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک را به عنوان خوانده در دادخواست قید کنید. این کار به سلسله ایادی معروف است و برای اثبات مالکیت شما ضروری است.

آیا می توان الزام به تنظیم سند ملکی که سند مادر دارد (و تفکیک نشده) را خواست؟

بله، اما در این موارد، ابتدا باید درخواست افراز یا تفکیک ملک مشاع (سند مادر) را مطرح کنید. گاهی همزمان با این دعاوی، الزام به تنظیم سند سهم خود را نیز می توان درخواست کرد.

آیا حکم دادگاه قطعی است یا قابل اعتراض؟

حکم صادر شده توسط دادگاه بدوی (اولیه)، ظرف مدت ۲۰ روز (برای افراد مقیم ایران) و ۲ ماه (برای افراد مقیم خارج از کشور) قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. پس از صدور رای از دادگاه تجدیدنظر، این رای قطعی محسوب می شود.

نتیجه گیری

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یکی از رایج ترین و در عین حال مهمترین دعاوی حقوقی در حوزه ملک هست. همونطور که دیدیم، داشتن سند رسمی، یه جورایی مهر تایید بر مالکیت شماست و از کلی دردسر و مشکلات آینده جلوگیری می کنه. اگه خدای نکرده با این مشکل روبرو شدید و فروشنده زیر قولش زد، نگران نباشید! قانون از شما حمایت می کنه.

فقط یادتون باشه که باید با صبر و حوصله و قدم به قدم پیش برید. جمع آوری دقیق مدارک، تنظیم یه دادخواست محکم و قوی و البته، استفاده از مشاوره و راهنمایی یه وکیل متخصص، میتونه شما رو توی این مسیر به بهترین نتیجه برسونه. پس به جای ناامیدی، آگاهانه و مسئولانه اقدام کنید تا حقتون رو تمام و کمال بگیرید و مالک واقعی ملکتون بشید.