نمونه قرارداد فروش ملک

وقتی پای خرید و فروش ملک میاد وسط، چه آپارتمان باشه، چه مغازه یا زمین، پایه های اصلی معامله یک نمونه قرارداد فروش ملک حرفه ای و دقیق است. این قرارداد نقش سند محکم و رسمی رو داره که حقوق هر دو طرف، یعنی هم خریدار و هم فروشنده، رو تضمین می کنه. یک قرارداد کامل، تمام جزئیات رو مشخص می کنه و اجازه نمیده بعداً سر چیزهای ریز و درشت اختلاف و دردسر پیش بیاد. در واقع، نداشتن یه قرارداد خوب، مثل اینه که بدون چتر زیر بارون بری؛ ممکنه خیس بشی!

تصور کنید سال ها برای خرید خونه رویاهاتون پس انداز کردید، یا شاید هم قصد دارید با فروش ملک فعلی تون، یه سرمایه گذاری جدید شروع کنید. توی این مسیر پر پیچ و خم، یه اشتباه کوچیک توی قرارداد می تونه آب از آب تکون بده و کلی ضرر مالی و اعصاب خردی براتون بتراشه. برای همین، بهتره با چشم باز و اطلاعات کامل وارد معامله بشید و حواستون به تک تک بندهای قرارداد باشه. این مقاله قراره یه راهنمای جامع باشه تا بدونید یه نمونه قرارداد فروش ملک خوب، چه چیزهایی باید داشته باشه و چطوری می تونید با خیال راحت معامله کنید.

قرارداد فروش ملک چیه اصلا؟ (مبایعه نامه یا قولنامه؟)

اول از همه، بیایید ببینیم اصلاً این «قرارداد فروش ملک» که انقدر ازش حرف می زنیم، چی هست و چه جایگاهی توی معاملات ملکی ما داره. توی حقوق، به این جور قراردادها می گن عقد بیع. خیلی ساده بگم، عقد بیع یعنی اینکه شما در ازای دریافت پول (یا همون ثمن معامله)، مالکیت یه کالا (اینجا ملک) رو به یکی دیگه منتقل می کنید. یعنی فروشنده با گرفتن پول، ملکش رو به خریدار میده و خریدار هم با پرداخت پول، صاحب ملک میشه.

حالا یه سوال مهم که خیلی ها رو گیج می کنه: تفاوت مبایعه نامه و قولنامه چیه؟

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه؛ این دو تا برادر ولی متفاوت!

خیلی ها فکر می کنن مبایعه نامه و قولنامه یکی هستن، ولی توی دنیای حقوق، یه فرق های اساسی با هم دارن که دونستنشون حسابی به دردتون می خوره:

• مبایعه نامه: این اسم از «بیع» میاد و یعنی قراردادی که فروشنده، ملک رو «می فروشه» و خریدار «می خره». یعنی با امضای مبایعه نامه، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل میشه. درسته که سند رسمی هنوز به اسم خریدار نخورده، ولی از نظر حقوقی، خریدار مالک ملک محسوب میشه و فروشنده دیگه حق فروش به کس دیگه ای رو نداره. به خاطر همین می گن مبایعه نامه، خودِ قرارداد بیع هست.
• قولنامه: از اسمش پیداست، یه «قول و قرار» هست. یعنی دو طرف قول میدن که توی یه تاریخ مشخص، معامله رو انجام بدن. مثلاً قول می دن که توی یه ماه آینده، ملک رو به هم بفروشن. توی قولنامه، مالکیت هنوز منتقل نشده و فقط یه تعهد به فروش یا خرید در آینده وجود داره. اگه یکی از طرفین به قولش عمل نکنه، طرف مقابل می تونه از طریق قانون، اونو مجبور کنه به تعهدش عمل کنه، یا خسارت بگیره. اما خودِ قولنامه، ملکیت رو منتقل نمی کنه.

خلاصه اینکه، مبایعه نامه خودش سند فروش هست، در حالی که قولنامه فقط یه تعهد برای فروش توی آینده ست. توی معاملات ملکی معمولاً از واژه «مبایعه نامه» استفاده میشه، چون هدف نهایی، فروش و انتقال مالکیت هست.

ارکان اصلی صحت یه قرارداد (چهار ستون محکم!)

برای اینکه یه قرارداد فروش ملک (چه مبایعه نامه و چه هر چیز دیگه) از نظر قانونی معتبر باشه، باید چهار تا رکن اصلی رو داشته باشه:

1. قصد و رضا: یعنی هم خریدار و هم فروشنده، با میل و اراده خودشون و بدون هیچ اجباری، قصد انجام معامله رو داشته باشن و به مفادش راضی باشن. اگه کسی رو مجبور به امضا کنن، قرارداد باطل میشه.
2. اهلیت: یعنی طرفین قرارداد (هم خریدار و هم فروشنده)، از نظر قانونی توانایی معامله کردن رو داشته باشن. مثلاً بچه کوچیک، یا کسی که از نظر روانی مشکل جدی داره، نمی تونه معامله کنه. اهلیت یعنی بالغ، عاقل و رشید بودن (یعنی بتونه امور مالیش رو مدیریت کنه).
3. موضوع معین: مورد معامله (همون ملک) باید مشخص و معین باشه. یعنی بدون ابهام بدونیم چی رو داریم می فروشیم و چی رو می خریم. آدرس دقیق، پلاک ثبتی، مساحت و … همه باید واضح باشن.
4. جهت مشروع: دلیل انجام معامله نباید خلاف قانون یا شرع باشه. مثلاً اگه برای قاچاق مواد مخدر ملکی رو بخرن، اون قرارداد باطل میشه.

اگه هر کدوم از این ستون ها نباشه، کل قرارداد می لرزه و ممکنه باطل بشه. پس حسابی بهشون دقت کنید.

قراردادهای فروش ملک، چند مدل داریم؟

همونطور که می دونید، ملک انواع مختلفی داره و خب، برای هر کدوم هم ممکنه شرایط قرارداد فرق کنه. بیاین چند تا از مهم ترین و پرکاربردترین انواع قراردادهای فروش ملک رو با هم مرور کنیم:

1. نمونه قرارداد فروش ملک مسکونی (خونه، آپارتمان)

این نوع قرارداد، رایج ترین چیزیه که باهاش سروکار داریم. وقتی یه آپارتمان، یه واحد توی مجتمع، یه ویلا یا یه خونه ویلایی می خرید یا می فروشید، این قرارداد به کارتون میاد. توی این قراردادها، معمولاً روی جزئیاتی مثل پارکینگ، انباری، مشاعات ساختمان، هزینه های شارژ، پایان کار، امتیازات آب، برق، گاز و تلفن حسابی تاکید میشه.

2. نمونه قرارداد فروش ملک تجاری (مغازه، اداری)

اگه قصد خرید یا فروش یه مغازه، دفتر کار، واحد اداری یا حتی سوله رو دارید، این قرارداد به کارتون میاد. اینجا علاوه بر نکات ملکی عمومی، باید به جزئیات دیگه ای مثل وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، جواز کسب، وضعیت مالیاتی خاص املاک تجاری و … هم توجه ویژه ای داشته باشید. این بخش ها ممکنه توی قراردادهای مسکونی اصلاً مطرح نباشن.

3. نمونه قرارداد فروش زمین (مسکونی، کشاورزی، باغ)

وقتی پای خرید و فروش زمین میاد وسط، داستان یکم فرق می کنه. اینجا دیگه خبری از پایان کار و مشاعات و این حرفا نیست، ولی به جاش باید به کاربری زمین (مسکونی، کشاورزی، صنعتی)، وضعیت دیوارکشی، امکانات موجود روی زمین (مثلاً چاه آب، برق کشاورزی)، وضعیت منابع طبیعی و اداره اوقاف (که زمین مال اونها نباشه!) و موقعیت زمین (داخل یا خارج محدوده شهری) خیلی دقت کنید.

(یه اشاره کوچیک به قرارداد پیش فروش ملک)

قرارداد پیش فروش ملک هم خودش یه دنیای جداست. توی این مدل، شما ملکی رو می خرید که هنوز کامل ساخته نشده. اینجا ریسک ها بالاتره و باید به جزئیاتی مثل زمان بندی ساخت، تعهدات سازنده، جریمه تأخیر در تحویل، مشخصات دقیق واحد (شماره طبقه، جهت، نقشه) و تضمین های لازم از سازنده حسابی دقت کنید. این قراردادها معمولاً پیچیده ترن و توصیه میشه حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید.

متن کامل و بند به بند یک نمونه قرارداد فروش ملک (همراه با نکات طلایی!)

حالا رسیدیم به قسمت هیجان انگیز ماجرا: یه نمونه قرارداد فروش ملک کامل و کاربردی! این قرارداد رو می تونید به عنوان یه الگو استفاده کنید، ولی یادتون باشه که هر معامله ای شرایط خاص خودش رو داره و ممکنه نیاز باشه بعضی بندها رو تغییر بدید یا بندهای جدیدی اضافه کنید. توضیحات هر بند رو هم با دقت بخونید تا حسابی دستتون بیاد چی به چیه.

نمونه مبایعه نامه (قرارداد فروش ملک)

بسمه تعالی

ماده 1: طرفین قرارداد

توضیحات: توی این بخش، هویت کامل و دقیق خریدار و فروشنده رو با تمام جزئیات می نویسیم. این قسمت رو سرسری نگیرید، چون اصل و اساس معامله هست.

1. فروشنده: آقای/خانم ……………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ……………. صادره از ……………. کد ملی ……………. متولد ……………. شغل ……………. آدرس کامل پستی ……………. کد پستی ……………. شماره تلفن ثابت ……………. شماره تلفن همراه …………….

   نکته کلیدی: اگه فروشنده وکیل یا نماینده قانونی (مثلاً ولی یا قیم) باشه، حتماً مشخصات کامل اون شخص و مدارک مربوط به وکالت یا نمایندگی رو باید اینجا ذکر کنید و مطمئن بشید که وکالت نامه معتبر و دارای اختیارات کافی برای فروش باشه. حتماً اصل شناسنامه و کارت ملی رو از نزدیک چک کنید تا با مشخصات سند همخوانی داشته باشه.

2. خریدار: آقای/خانم ……………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ……………. صادره از ……………. کد ملی ……………. متولد ……………. شغل ……………. آدرس کامل پستی ……………. کد پستی ……………. شماره تلفن ثابت ……………. شماره تلفن همراه …………….

   نکته کلیدی: برای خریدار هم همینطور، مدارک شناسایی رو با دقت بررسی کنید. اگه خریدار هم نماینده داره، حتماً مدارکش رو اینجا قید کنید.

ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن

توضیحات: اینجا باید ملک رو با تمام جزئیاتش، جوری معرفی کنید که هیچ ابهامی نمونه. انگار دارید یه نقاشی دقیق از ملک می کشید.

1. نوع و مشخصات دقیق ملک: شش دانگ/ ……………. دانگ از یک دستگاه ……………. (مثلاً آپارتمان/خانه/زمین/مغازه/ویلا) به مساحت ……………. متر مربع (به عدد و حروف).
2. مشخصات ثبتی: دارای پلاک ثبتی شماره ……………. فرعی از ……………. اصلی، واقع در بخش ……………. ثبتی ……………. ، مفروز و مجزی شده از ……………. (در صورت وجود) به شماره سند مالکیت ……………. (شماره دفترچه یا تک برگ).
3. آدرس کامل پستی: استان ……………. شهر ……………. خیابان ……………. کوچه ……………. پلاک ……………. واحد ……………. کد پستی …………….
4. امکانات و ملحقات: (درج دقیق کلیه امتیازات موجود مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ به شماره ……………. انباری به شماره ……………. ، آسانسور، بالکن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح و سایر امکانات خاص).
5. توضیحات اضافه: فروشنده اقرار نمود که مورد معامله به رؤیت کامل و دقیق خریدار رسیده و خریدار از موقعیت، مساحت، حدود اربعه، کیفیت و کمیت آن کاملاً مطلع بوده و هیچ گونه ادعایی مبنی بر عدم آگاهی ندارد.

نکته طلایی: قبل از امضای قرارداد، حتماً و حتماً ملک رو از نزدیک بازدید کنید، متراژ رو با سند تطبیق بدید و وضعیت انشعابات و پایان کار (برای آپارتمان) رو چک کنید. یه استعلام ساده از اداره ثبت و شهرداری می تونه جلوی خیلی از مشکلات رو بگیره.

ماده 3: مبلغ کل معامله و نحوه پرداخت

توضیحات: پول، مهم ترین بخش معامله! اینجا باید همه چیز درباره مبلغ و چگونگی پرداختش رو دقیق بنویسید.

1. مبلغ کل معامله: قیمت کل مورد معامله به مبلغ ……………. ریال (به عدد) معادل ……………. (به حروف) تومان مورد توافق طرفین قرار گرفت.
2. نحوه پرداخت:
   • مبلغ پیش پرداخت: ……………. ریال (به عدد) معادل ……………. (به حروف) تومان در تاریخ ……………. به صورت ……………. (نقدی/چک شماره ……………. بانک ……………. به نام ……………. /واریز به حساب شماره ……………. بانک ……………. به نام ……………. با شماره پیگیری ……………. ) توسط خریدار به فروشنده پرداخت گردید.
   • مبلغ قسط/اقساط بعدی: مبلغ ……………. ریال (به عدد) معادل ……………. (به حروف) تومان در تاریخ ……………. به صورت ……………. توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد. (در صورت وجود اقساط بیشتر، جزئیات هر قسط به طور مجزا ذکر شود.)
   • مابقی ثمن در زمان تنظیم سند رسمی: مبلغ ……………. ریال (به عدد) معادل ……………. (به حروف) تومان مابقی ثمن معامله، همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی به فروشنده پرداخت خواهد شد.

نکته کلیدی: حتماً شماره چک ها، تاریخ وصول و مشخصات حساب بانکی رو دقیق بنویسید. اگه قراره چک بکشید، از صحت و اعتبار چک ها مطمئن بشید. هیچ وقت تمام مبلغ رو قبل از انتقال سند به فروشنده ندید!

ماده 4: شرایط و تعهدات فروشنده

توضیحات: فروشنده باید یه سری کارها رو انجام بده تا معامله تکمیل بشه. اینا رو باید شفاف بنویسید.

1. فروشنده متعهد است مورد معامله را در تاریخ ……………. (مثلاً همزمان با تنظیم سند یا تاریخ مشخصی قبل از آن) به صورت کامل و خالی از هرگونه اشغال، به خریدار تحویل دهد.
2. فروشنده موظف است کلیه بدهی های مربوط به ملک (شامل عوارض نوسازی، مالیات نقل و انتقال، قبوض آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان و …) تا تاریخ تنظیم سند رسمی را تسویه و مفاصا حساب های مربوطه را اخذ و به دفترخانه ارائه دهد.
3. فروشنده اقرار می نماید که ملک مورد معامله در رهن، وثیقه، توقیف، مصادره نبوده و هیچ گونه معارض قانونی و حقوقی ندارد و منافع آن به هیچ شخص ثالثی واگذار نشده است.
4. فروشنده متعهد به تهیه و ارائه کلیه مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه (شامل اصل سند مالکیت، پایان کار، عدم خلاف، مفاصا حساب ها و استعلامات ثبتی و …) در موعد مقرر می باشد.
5. فروشنده مسئول هرگونه کشف فساد در اسناد و مدارک ارائه شده و نیز هرگونه تدلیس (فریب کاری) در معامله می باشد.

ماده 5: شرایط و تعهدات خریدار

توضیحات: خریدار هم یه سری وظایف داره که باید انجام بده.

1. خریدار متعهد به پرداخت به موقع اقساط ثمن معامله در تاریخ های مقرر می باشد.
2. خریدار متعهد است در تاریخ و ساعت مقرر در ماده 6 در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند حضور یابد.
3. خریدار اقرار می نماید که ملک مورد معامله را به صورت کامل و از هر لحاظ معاینه کرده و از کلیه کمیت و کیفیت آن و وضعیت فیزیکی و حقوقی آن آگاه است و هیچ گونه ادعایی در خصوص عیوب ظاهری یا پنهانی که با معاینه قابل تشخیص باشد، نخواهد داشت، مگر عیوبی که فروشنده با تدلیس مخفی کرده باشد.

ماده 6: شرایط تنظیم سند رسمی

توضیحات: این ماده قلب معامله هست! تاریخ و مکان و نحوه انتقال سند رسمی رو مشخص می کنه.

1. تاریخ و محل تنظیم سند: طرفین متعهد می گردند در تاریخ ……………. ساعت ……………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………. واقع در آدرس ……………. جهت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک مورد معامله به نام خریدار یا هر شخصی که خریدار کتباً معرفی کند، حاضر شوند.
2. هزینه های انتقال:
   • هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال ملک، عوارض شهرداری، دارایی و سایر عوارض قانونی که بر عهده فروشنده است، توسط فروشنده پرداخت خواهد شد.
   • هزینه های حق الثبت و حق التحریر دفترخانه اسناد رسمی و بهای اوراق رسمی بالمناصفه (به تساوی) بین خریدار و فروشنده تقسیم و پرداخت خواهد شد.
3. گواهی عدم حضور: در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه، سردفتر مربوطه مجاز به صدور گواهی عدم حضور برای طرف غایب می باشد که این گواهی به عنوان دلیل تخلف و مستند مطالبه خسارات (وجه التزام) قابل استناد است. عدم ارائه کامل مدارک توسط فروشنده یا عدم پرداخت کامل ثمن توسط خریدار نیز به منزله عدم حضور تلقی می شود.

ماده 7: جرائم و خسارات (وجه التزام)

توضیحات: این بند برای اینه که اگه یکی از طرفین به تعهدش عمل نکرد، طرف مقابل بتونه خسارت بگیره. به این می گن «وجه التزام».

1. در صورتی که هر یک از طرفین، به هر دلیل (به جز موارد قهریه یا فورس ماژور) در انجام تعهدات خود و یا حضور در دفترخانه در موعد مقرر تاخیر یا تخلف نماید، متعهد متخلف ملزم است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ……………. ریال (به عدد) معادل ……………. (به حروف) تومان به عنوان وجه التزام و خسارت تخلف از انجام تعهد، به طرف مقابل پرداخت نماید.
2. پرداخت وجه التزام مذکور، علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع می باشد و به معنای سلب حق مطالبه انجام تعهد اصلی از طرف مقابل نیست.

ماده 8: فسخ، اقاله و اسقاط خیارات

توضیحات: آیا میشه قرارداد رو بهم زد؟ تحت چه شرایطی؟ این بند اینها رو مشخص می کنه.

1. خیارات: کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (ضرر و زیان ناشی از عدم اطلاع از قیمت واقعی) اگرچه فاحش باشد، خیار رؤیت، خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان، با امضای این قرارداد از طرفین ساقط گردید.
2. خیار تدلیس: اما خیار تدلیس (حق فسخ ناشی از فریب کاری) به قوت خود باقی است و در صورت اثبات تدلیس، طرف فریب خورده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
3. اقاله: فسخ قرارداد با توافق و رضایت کتبی هر دو طرف در هر مرحله ای از معامله، امکان پذیر است.
4. شرط فاسخ: در صورتی که هر یک از شرایط یا تعهدات اساسی این قرارداد توسط یکی از طرفین نقض شود، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 9: حل و فصل اختلافات

توضیحات: اگه اختلاف پیش اومد، کجا باید بریم برای حلش؟

1. در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد این قرارداد، طرفین ابتدا تلاش خواهند کرد تا از طریق مذاکره و حسن نیت آن را حل و فصل نمایند.
2. چنانچه اختلاف از طریق مذاکره حل نشد، مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات، محاکم عمومی دادگستری ……………. (محل وقوع ملک) می باشد. (یا می توانید داوری را انتخاب کنید: داور مرضی الطرفین آقای/خانم ……………. به عنوان داور مرضی الطرفین تعیین می شود و رأی ایشان برای طرفین لازم الاجراست.)

ماده 10: نسخ قرارداد و اعتبار آن

توضیحات: آخرین ماده، درباره تعداد نسخ و اعتبار کلی قرارداد.

1. این مبایعه نامه در تاریخ ……………. در ……………. ماده و ……………. نسخه (معمولاً 2 یا 3 نسخه) متحدالمتن و دارای اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید. هر نسخه حکم واحد را دارد.
2. طرفین و شهود اقرار به مطالعه کامل و درک مفاد قرارداد و امضای آن با قصد و رضای کامل نمودند.

امضای فروشنده:
امضای خریدار:

امضای شاهد اول:
امضای شاهد دوم:

---

قبل از اینکه جوهر قرارداد خشک بشه، این نکات رو حتماً چک کن! (چک لیست اقدامات حیاتی)

ببینید، امضای قرارداد یه قدم بزرگه و نباید سرسری ازش گذشت. یه سری کارها هستن که باید قبل از اینکه خودکار رو دستتون بگیرید و پای قرارداد رو امضا کنید، انجامشون بدید. اینا یه جورایی مثل همون چک لیست قبل از پرواز می مونن؛ اگه انجام نشن، ممکنه خدای نکرده سقوط کنید!
این چک لیست رو با دقت بخونید و تیک بزنید:

1. بررسی مدارک هویتی طرفین

• شناسنامه و کارت ملی: حتماً اصل شناسنامه و کارت ملی هم فروشنده و هم خریدار رو ببینید و مطمئن بشید که تاریخ انقضای کارت ملی نگذشته باشه. مشخصات ثبت شده در قرارداد رو با مدارک هویتی مطابقت بدید.
• احراز اهلیت: از اینکه طرفین عاقل، بالغ و رشید هستن، مطمئن بشید. (البته این مورد بیشتر جنبه قانونی و عمومی داره و معمولاً با دیدن مدارک ظاهری کافیه، مگر اینکه شک جدی داشته باشید).
• بررسی وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): اگه قراره معامله توسط وکیل انجام بشه، حتماً اصل وکالت نامه رو از نزدیک ببینید و مطمئن بشید که وکالت نامه معتبره (تاریخش نگذشته باشه)، از دفترخانه اسناد رسمی صادر شده باشه و مهم تر از همه، «اختیار فروش» ملک رو داشته باشه. خیلی از وکالت نامه ها فقط برای اداره امور ملک صادر میشن و اجازه فروش ندارن.
• مالکیت ورثه ای: اگه ملک ورثه ای هست، حتماً «گواهی انحصار وراثت» رو ببینید. مطمئن بشید که همه وراث توی قرارداد هستن و امضا می کنن، یا اینکه یک نفر از طرف همه وراث وکالت فروش معتبر داره. اگه حتی یک نفر از وراث امضا نکنه، معامله اون سهم باطل محسوب میشه و می تونه کلی دردسر براتون ایجاد کنه.

2. استعلامات ضروری (مثل کارآگاه عمل کنید!)

• اداره ثبت اسناد و املاک: این مهم ترین استعلامه! باید از اداره ثبت محل، استعلام بگیرید تا مطمئن بشید:
  1. مالکیت: ملک واقعاً مال فروشنده است و سند به نام خودش هست.
  2. عدم رهن یا توقیف: ملک در رهن بانک، یا توقیف و بازداشت دادگاه نباشه. اگه رهن باشه، باید قبل از معامله فک رهن بشه.
  3. معارض نداشتن: ملک هیچ گونه ادعا یا معارض قانونی نداشته باشه.
• شهرداری: از شهرداری استعلام بگیرید تا:
  1. وضعیت پایان کار: برای آپارتمان ها، داشتن «پایان کار» الزامیه.
  2. پروانه ساخت: برای ملک کلنگی یا در حال ساخت، پروانه ساخت رو بررسی کنید.
  3. بدهی های ملک: مطمئن بشید ملک بدهی به شهرداری (مثل عوارض نوسازی) نداره.
• اداره دارایی: برای مطمئن شدن از وضعیت مالیاتی ملک و نداشتن بدهی مالیاتی.
• اوقاف و منابع طبیعی (در صورت نیاز): اگه به اصالت مالکیت زمین شک دارید، یا زمین در مناطق خاصی قرار داره، حتماً از اداره اوقاف و منابع طبیعی استعلام بگیرید تا زمین اوقافی یا ملی نباشه و بعداً سرتون کلاه نره.

3. معاینه دقیق ملک (خودتون رو بذارید جای بازرس ساختمان!)

• بازدید فیزیکی: چندین بار ملک رو با دقت ببینید. فقط یه بار کافی نیست. توی ساعت های مختلف روز یا با افراد دیگه هم برید و ملک رو از نظر وضعیت کلی، تأسیسات (آب، برق، گاز)، انشعابات، لوله کشی، سیم کشی، سقف، دیوارها، کف، رطوبت، پوسیدگی و … بررسی کنید.
• تطابق متراژ: متراژ واقعی ملک رو با متراژ قید شده در سند و قرارداد تطبیق بدید. اگه تفاوت معنی داری داشت، حتماً قبل از امضا تکلیفش رو روشن کنید.
• بررسی امکانات: مطمئن بشید پارکینگ، انباری و سایر امکانات قید شده در سند و قرارداد، واقعاً وجود دارن و متعلق به همین ملک هستن.

4. درج تمام توافقات (هرچیزی که گفتید، بنویسید!)

هر قول و قرار و شرطی که بین شما و طرف مقابل گذاشته شده، از کوچکترین تا بزرگترین، حتماً و بدون کم و کاست توی قرارداد نوشته بشه. اگه چیزی نوشته نشه، بعداً اثباتش خیلی سخته. مثلاً اگه فروشنده قول داده قبل از تحویل ملک، آشپزخانه رو بازسازی کنه، حتماً این بند رو توی تعهداتش ذکر کنید و حتی اگه میشه، تاریخ و ضمانت اجرایی براش بذارید.

چه مدارکی برای تنظیم قرارداد فروش ملک لازم داری؟

برای اینکه بتونید یه قرارداد فروش ملک رو بدون دردسر تنظیم و امضا کنید، یه سری مدارک از هر دو طرف لازمه که اینجا براتون لیستشون می کنم. قبل از مراجعه به بنگاه یا دفترخونه (اگه بدون بنگاه انجام میدید)، این ها رو آماده کنید:

مدارک مورد نیاز از فروشنده:

• اصل سند مالکیت ملک (تک برگ یا دفترچه ای)
• اصل و کپی شناسنامه فروشنده (تمام صفحات)
• اصل و کپی کارت ملی فروشنده
• کد پستی ملک
• پایان کار (برای آپارتمان و خانه های نوساز/بازسازی شده) یا جواز ساخت (برای ملک کلنگی و نیمه ساخت)
• مفاصا حساب شهرداری (عوارض نوسازی و پسماند)
• مفاصا حساب دارایی (مالیات نقل و انتقال ملک)
• آخرین قبض های آب، برق، گاز و تلفن (تسویه شده)
• در صورت داشتن وکیل: اصل و کپی وکالت نامه معتبر و دارای اختیارات کامل فروش
• در صورت ورثه ای بودن ملک: گواهی انحصار وراثت، کپی شناسنامه و کارت ملی همه وراث

مدارک مورد نیاز از خریدار:

• اصل و کپی شناسنامه خریدار (تمام صفحات)
• اصل و کپی کارت ملی خریدار
• در صورت داشتن وکیل: اصل و کپی وکالت نامه معتبر

داشتن این مدارک باعث میشه مراحل تنظیم قرارداد و بعداً انتقال سند، خیلی راحت تر و سریع تر پیش بره و از توقف های بیهوده جلوگیری کنه.

یه وقتایی لازمه قرارداد رو بهم بزنی: شرایط فسخ قرارداد فروش ملک

بعضی وقت ها، با وجود تمام دقت ها و وسواس ها، ممکنه یه اتفاقی بیفته که مجبور بشیم قرارداد رو فسخ کنیم. «فسخ قرارداد» یعنی اینکه معامله رو باطل کنیم و طرفین به وضعیت قبل از قرارداد برگردن. اما فسخ کردن قرارداد، الکی و بدون دلیل قانونی نیست. توی قانون، یه سری حق ها برای فسخ وجود داره که بهشون می گن «خیارات». بیاین ببینیم توی چه شرایطی می تونید یه قرارداد رو فسخ کنید:

1. خیار تدلیس (فریب کاری):

فرض کنید فروشنده برای اینکه ملکش رو زودتر بفروشه، یه عیب بزرگ رو از شما مخفی کرده، مثلاً گفته خونه بدون ایراده در حالی که دیوارها مشکل اساسی دارن و با گچ کاری موقت پوشونده شده بودن. اگه بعد از معامله این فریب کاری (تدلیس) اثبات بشه، شما حق فسخ قرارداد رو دارید. این خیار جزو خیاراتی هست که معمولاً در قراردادها ساقط نمیشه و حق شما برای فسخ رو حفظ می کنه.

2. خیار غبن (ضرر فاحش):

اگه شما ملک رو به قیمتی خریدید یا فروختید که خیلی بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی بازار بوده و این تفاوت قیمت فاحش (یعنی قابل توجه و خارج از عرف) باشه، و شما هم از اون بی خبر بودید، می تونید از این حق استفاده کنید و قرارداد رو فسخ کنید. مثلاً اگه ملکی 5 میلیارد تومان می ارزه، ولی شما اونو 3 میلیارد خریدید، ممکنه حق غبن داشته باشید. البته توی بیشتر قراردادها، این خیار رو ساقط می کنن تا بعداً کسی نتونه ادعای ضرر کنه و معامله رو بهم بزنه. جمله «اسقاط کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن فاحش و افحش» دقیقاً برای همینه.

3. خیار عیب:

اگه ملک یه عیبی داشته باشه که موقع معامله معلوم نبوده و با بازدید هم قابل تشخیص نبوده، خریدار می تونه قرارداد رو فسخ کنه یا ارش (تفاوت قیمت ملک معیوب و سالم) بگیره. مثلاً اگه بعد از خرید متوجه بشید سیستم لوله کشی اصلی مشکل اساسی داره که پنهان بوده، می تونید از این خیار استفاده کنید.

4. خیار تأخیر ثمن:

اگه خریدار پول ملک رو توی زمان مقرر پرداخت نکنه و شرایط خاصی هم وجود داشته باشه (مثلاً پرداخت تمام ثمن باید نقدی و یکجا باشه)، فروشنده می تونه قرارداد رو فسخ کنه.

5. شرط فاسخ:

خیلی از وقت ها، خود طرفین توی قرارداد یه «شرط فاسخ» می ذارن. یعنی می نویسن اگه فلان اتفاق افتاد، قرارداد خود به خود فسخ میشه. مثلاً «اگر تا تاریخ فلان، خریدار نتواند وام مسکن را تهیه کند، قرارداد منفسخ (باطل) می گردد.» این شرط ها باید توی قرارداد به وضوح نوشته بشن.

مهم: برای استفاده از هر کدوم از این خیارات، معمولاً نیاز به اثبات در مراجع قضایی هست و نمی تونید همینطوری خودسرانه قرارداد رو بهم بزنید. پس قبل از هر اقدامی، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید.

سوالات متداول

چه خیاراتی را می توان در قرارداد فروش ملک اسقاط کرد؟

توی قرارداد فروش ملک، معمولاً خیاراتی مثل خیار غبن (ضرر ناشی از عدم آگاهی از قیمت واقعی)، خیار رؤیت (حق فسخ در صورت عدم تطابق ملک با توصیف)، خیار مجلس (حق فسخ تا زمانی که طرفین در یک جلسه هستند) و خیار تأخیر ثمن (در صورت تأخیر خریدار در پرداخت پول) رو اسقاط می کنن. یعنی با توافق طرفین، این حق ها ازشون گرفته میشه تا معامله محکم تر بشه و بعداً کسی نتونه به این بهانه ها قرارداد رو بهم بزنه. اما خیار تدلیس (فریب کاری) معمولاً اسقاط نمیشه و حق فسخ رو برای طرف فریب خورده حفظ می کنه.

آیا قرارداد فروش ملک بدون کد رهگیری معتبر است؟

قرارداد فروش ملک بدون کد رهگیری هم معتبره، چون ماهیت حقوقی قرارداد به ثبت کد رهگیری بستگی نداره. خودِ قرارداد (همون مبایعه نامه) وقتی با قصد و رضای طرفین و شرایط قانونی نوشته و امضا میشه، معتبره. اما کد رهگیری یه مزیت خیلی بزرگ داره: جلوی فروش ملک به چند نفر (فروش مال غیر) رو می گیره و معامله شما رو شفاف تر و امن تر می کنه. پس درسته که بدون اون هم معتبره، ولی ریسکش خیلی بالاتره و توصیه میشه حتماً از طریق بنگاه املاک دارای مجوز، کد رهگیری دریافت کنید تا خیالتون راحت باشه.

اگر فروشنده یا خریدار از حضور در دفترخانه خودداری کند، تکلیف چیست؟

اگه یکی از طرفین توی تاریخ مشخص شده برای انتقال سند به دفترخانه نیاد، طرف مقابل می تونه از سردفتر «گواهی عدم حضور» بگیره. این گواهی یه مدرک خیلی محکمه که نشون میده طرف مقابل به تعهدش عمل نکرده. با داشتن این گواهی، می تونید به دادگاه مراجعه کنید و همونطور که توی ماده 7 قرارداد گفتیم، وجه التزام (جریمه دیرکرد) و خسارات وارده رو مطالبه کنید. حتی اگه طرف بخواد، می تونید از دادگاه بخواید که اون رو مجبور به انتقال سند کنه (الزام به تنظیم سند رسمی).

مسئولیت پرداخت هزینه های محضر و مالیات با کیست؟

معمولاً طبق عرف و قانون، هزینه هایی مثل مالیات نقل و انتقال ملک و عوارض شهرداری (عوارض نوسازی) بر عهده «فروشنده» است. اما هزینه های دفترخانه (حق الثبت و حق التحریر) و بهای اوراق رسمی، به صورت «بالمناصفه» یعنی نصف نصف بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه. البته این یک عرف و قانون کلی هست و طرفین می تونن توی قرارداد جور دیگه ای توافق کنن، مثلاً توافق کنن که همه هزینه ها رو یک نفر بپردازه. مهم اینه که هر توافقی می کنید، توی قرارداد بنویسید.

اگر متراژ واقعی ملک با متراژ قید شده در قرارداد متفاوت باشد، چه باید کرد؟

اگه متراژ واقعی ملک با اون چیزی که توی سند یا قرارداد نوشته شده فرق کنه، بسته به میزان این تفاوت، اوضاع فرق می کنه:

1. تفاوت کم: اگه تفاوت متراژ خیلی کم و ناچیز باشه (در حد عرف)، معمولاً قابل چشم پوشیه و معامله بدون مشکل ادامه پیدا می کنه.
2. تفاوت زیاد (کمبود): اگه متراژ واقعی از متراژ قید شده «کمتر» باشه و این کمبود قابل توجه باشه، خریدار می تونه معامله رو فسخ کنه (حق فسخ داره) یا اگه راضی باشه، به نسبت کسری متراژ، از قیمت کم کنه و ملک رو بخره.
3. تفاوت زیاد (اضافه): اگه متراژ واقعی از متراژ قید شده «بیشتر» باشه، و این اضافه متراژ هم قابل توجه باشه، فروشنده می تونه معامله رو فسخ کنه یا از خریدار بخواد که مبلغ اضافی رو پرداخت کنه.

توی قانون ثبت (ماده 149)، برای املاکی که سند رسمی دارن و اضافه مساحت پیدا می کنن، راه حل هایی برای اصلاح سند و پرداخت اضافه قیمت دیده شده. در هر صورت، این مسائل ممکنه به اختلاف بخوره و بهتره برای حلش با یه وکیل مشورت کنید.

نتیجه گیری

خب، رسیدیم به انتهای مسیر! دیدید که نمونه قرارداد فروش ملک فقط چند خط کاغذ نیست؛ یه سند زنده ست که می تونه آینده مالی شما رو تحت تأثیر قرار بده. از تعریف و ارکان اصلی قرارداد گرفته تا ریزه کاری های هر ماده و چک لیست اقدامات حیاتی قبل از امضا، تمام تلاش ما این بود که یه نقشه راه کامل براتون فراهم کنیم. یادتون باشه، توی معاملات ملکی، آگاهی و دقت حرف اول و آخر رو می زنه.

پس، اگه قصد خرید یا فروش ملکی رو دارید، هیچ وقت عجله نکنید. این چک لیست و نمونه قرارداد رو به عنوان یه راهنمای مطمئن کنار دستتون داشته باشید. به تک تک جزئیات دقت کنید، استعلامات لازم رو بگیرید و اگه حس کردید موضوع پیچیده شده یا نیاز به راهنمایی بیشتری دارید، حتماً با یه مشاور حقوقی یا وکیل متخصص مشورت کنید. یه هزینه کوچیک برای مشاوره، می تونه جلوی یه ضرر بزرگ رو بگیره و خیال شما رو از بابت معامله راحت کنه. معامله ای امن و بی دردسر حق شماست!