قبل از خرید ملک حتماً این سوالات حقوقی را از وکیل بپرسید!

خرید ملک یکی از مهم ترین و بزرگ ترین تصمیمات مالی و زندگی هر فرد به شمار می رود. این اقدام نه تنها سرمایه گذاری قابل توجهی محسوب می شود بلکه با زندگی و آینده فرد و خانواده اش نیز گره خورده است. با وجود اهمیت فراوان این موضوع بسیاری از افراد بدون آگاهی کامل از جنبه های حقوقی و قانونی معامله اقدام به خرید ملک می کنند و متاسفانه پس از انعقاد قرارداد و پرداخت مبلغ قابل توجه با مشکلات و دعاوی حقوقی پیچیده ای مواجه می شوند که می توانست با اندکی دوراندیشی و مشورت با متخصصان حقوقی از بروز آن ها جلوگیری شود.

• از مشاوره تخصصی وکیل حقوقی بهره‌مند شوید و تصمیمات بهتری بگیرید.

هدف از نگارش این مقاله ارائه راهنمایی جامع و کاربردی به خریداران ملک در ایران است تا با پرسیدن سوالات کلیدی و حیاتی از وکیل متخصص قبل از انجام معامله ریسک های حقوقی را به حداقل رسانده و با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به خرید ملک نمایند. در این مقاله به بررسی دقیق و موشکافانه مسائل حقوقی مرتبط با خرید ملک پرداخته و سوالاتی را مطرح می کنیم که هر خریدار هوشمند باید قبل از امضای هرگونه قرارداد و پرداخت وجه از وکیل خود بپرسد.

۱. تعریف موضوع حقوقی و بررسی مفاهیم کلیدی : معامله املاک و حقوق مرتبط با آن

تعریف حقوقی و قانونی :

از منظر حقوقی خرید ملک یک “عقد بیع“ محسوب می شود. عقد بیع به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران عبارت است از : “تملیک عین به عوض معلوم.” به زبان ساده در عقد بیع فروشنده (بایع) در ازای دریافت مبلغ مشخص (ثمن) مالکیت مال معینی (مبیع) را به خریدار (مشتری) منتقل می کند. در معامله املاک مبیع همان ملک مورد نظر است که می تواند شامل زمین آپارتمان خانه ویلایی و غیره باشد.

مبانی قانونی مرتبط مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران :

مبنای قانونی معاملات املاک در ایران قانون مدنی و به ویژه کتاب دوم (در عقود و معاملات) و کتاب سوم (در بیع) آن است. علاوه بر قانون مدنی قوانین و مقررات دیگری نیز بر معاملات املاک حاکم هستند از جمله :

• قانون ثبت اسناد و املاک : این قانون به ثبت رسمی معاملات املاک و صدور سند مالکیت می پردازد و اهمیت سند رسمی در اثبات مالکیت را تبیین می کند.
• قانون شهرداری ها : این قانون به مسائل مربوط به کاربری اراضی پروانه ساخت پایان کار و سایر مسائل مرتبط با شهرسازی و ساخت و ساز می پردازد که در معاملات املاک بسیار حائز اهمیت است.
• قانون مالیات های مستقیم : این قانون به مالیات های مربوط به معاملات املاک از جمله مالیات بر نقل و انتقال ملک و مالیات بر درآمد اجاره می پردازد.
• قانون روابط موجر و مستاجر : در صورتی که ملک مورد معامله دارای مستاجر باشد این قانون حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را تعیین می کند.

مفاهیم کلیدی :

• مالکیت : حق انحصاری استفاده بهره برداری و انتقال مال به موجب قانون.
• سند مالکیت : مدرک رسمی که مالکیت شخص بر ملک را اثبات می کند.
• عقد لازم : عقدی که هیچ یک از طرفین نمی توانند به تنهایی آن را فسخ کنند مگر با وجود شرایط قانونی یا توافق طرفین. عقد بیع به طور کلی عقد لازم است.
• عقد جایز : عقدی که هر یک از طرفین می توانند به تنهایی آن را فسخ کنند.
• ثمن : مبلغی که خریدار در ازای خرید ملک به فروشنده پرداخت می کند.
• مبیع : ملک مورد معامله.
• اهلیت قانونی : داشتن صلاحیت قانونی برای انجام معامله. به موجب قانون افراد بالغ عاقل و رشید دارای اهلیت قانونی برای انجام معاملات هستند.
• ضمانت اجرایی : تضمینی که قانون برای اجرای تعهدات طرفین قرارداد در نظر می گیرد. در صورت تخلف هر یک از طرفین ضمانت اجراهای قانونی اعمال می شود.
• مسئولیت مدنی : تعهدی که فرد در قبال خساراتی که به دیگری وارد می کند دارد. در معاملات املاک مسئولیت مدنی می تواند ناشی از نقض قرارداد یا ایرادات پنهان ملک باشد.

۲. بررسی اهلیت قانونی طرفین معامله : اطمینان از صلاحیت فروشنده و خریدار

یکی از اساسی ترین مراحل در هر معامله حقوقی اطمینان از اهلیت قانونی طرفین معامله است. به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله از جمله عقد بیع ملک وجود اهلیت طرفین ضروری است. اهلیت قانونی به معنای داشتن صلاحیت و شایستگی قانونی برای انجام معامله است.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا فروشنده ملک اهلیت قانونی برای فروش ملک را دارد؟ به عبارت دیگر آیا فروشنده بالغ عاقل و رشید است؟
• در صورتی که فروشنده شخص حقوقی (مانند شرکت) باشد آیا نماینده ای که قرارداد را امضا می کند وکالت قانونی و اختیار تام برای انجام این معامله را دارد؟ لازم است اساسنامه شرکت و وکالتنامه نماینده بررسی شود.
• اگر فروشنده وکیل مالک باشد آیا وکالتنامه رسمی و معتبر دارد و حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه به طور دقیق مشخص شده است؟
• در صورتی که ملک موروثی باشد آیا گواهی انحصار وراثت اخذ شده و مالیات بر ارث پرداخت شده است؟ آیا تمامی وراث رضایت خود را برای فروش ملک اعلام کرده اند؟ ماده ۳۰۱ قانون امور حسبی بر لزوم اخذ گواهی انحصار وراثت تاکید دارد.

اهمیت بررسی اهلیت قانونی :

در صورتی که معامله با فردی فاقد اهلیت قانونی انجام شود معامله باطل بوده و فاقد اثر حقوقی است. به عبارت دیگر چنین معامله ای از ابتدا کان لم یکن تلقی شده و خریدار نمی تواند مالکیت ملک را به دست آورد. همچنین در صورت بروز اختلاف اثبات عدم اهلیت طرف مقابل می تواند منجر به ابطال معامله و استرداد وجوه پرداختی شود اما این فرآیند زمان بر و پرهزینه خواهد بود.

۳. بررسی وضعیت مالکیت و اصالت سند ملک : تضمین صحت مالکیت فروشنده

پس از اطمینان از اهلیت قانونی طرفین مهم ترین گام بعدی بررسی وضعیت مالکیت و اصالت سند ملک است. بسیاری از دعاوی حقوقی مربوط به املاک ناشی از عدم احراز مالکیت صحیح فروشنده و یا جعلی بودن سند ملک است.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا فروشنده مالک قانونی و رسمی ملک است؟ سند مالکیت رسمی ملک را به دقت بررسی کنید و با اطلاعات دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک تطبیق دهید.
• آیا سند مالکیت معتبر و اصیل است؟ از وکیل خود بخواهید که اصالت سند را از طریق مراجع ذی صلاح (مانند اداره ثبت اسناد و املاک) استعلام کند.
• آیا ملک دارای سابقه ثبتی است؟ ملک هایی که دارای سابقه ثبتی نیستند ممکن است با مشکلات حقوقی بیشتری روبرو باشند. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک بر اهمیت ثبت رسمی املاک تاکید دارد.
• آیا ملک در رهن یا وثیقه بانک یا شخص دیگری است؟ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص ضروری است. ملک رهن شده قابل انتقال است اما با محدودیت هایی همراه است و خریدار باید از این موضوع آگاه باشد.
• آیا ملک در توقیف مراجع قضایی یا اجرایی است؟ استعلام از مراجع قضایی و اداره اجرای ثبت در این خصوص لازم است. خرید ملک توقیف شده با ریسک بسیار بالایی همراه است.
• آیا ملک مشاعی است یا مفروز؟ در صورتی که ملک مشاعی باشد فروشنده باید اجازه سایر شرکا را برای فروش سهم خود داشته باشد. ماده ۵۸۳ قانون مدنی به شراکت در اموال مشاع اشاره دارد.
• آیا ملک فاقد معارض است؟ به عبارت دیگر آیا شخص دیگری ادعای مالکیت بر ملک را ندارد؟ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و بررسی سوابق ثبتی به احراز این موضوع کمک می کند.

اهمیت بررسی وضعیت مالکیت :

خرید ملکی که مالکیت آن به درستی احراز نشده باشد یا سند آن جعلی باشد می تواند منجر به از دست رفتن سرمایه و بروز دعاوی حقوقی طولانی و پیچیده شود. بررسی دقیق وضعیت مالکیت و اصالت سند از بروز این مشکلات پیشگیری می کند.

۴. بررسی کاربری ملک و مجوزهای قانونی : اطمینان از انطباق کاربری با هدف خرید

کاربری ملک نوع استفاده مجاز از ملک را تعیین می کند و توسط مراجع ذی صلاح (مانند شهرداری) مشخص می شود. تغییر کاربری ملک فرآیندی زمان بر و گاهی غیرممکن است. بنابراین قبل از خرید ملک باید از کاربری قانونی آن و انطباق آن با هدف خرید اطمینان حاصل کرد.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• کاربری قانونی ملک چیست؟ (مسکونی تجاری اداری کشاورزی صنعتی و غیره) پروانه ساخت و سند مالکیت را بررسی کنید و از شهرداری استعلام بگیرید.
• آیا کاربری ملک با هدف شما از خرید ملک مطابقت دارد؟ اگر قصد خرید ملک مسکونی دارید اطمینان حاصل کنید که کاربری ملک مسکونی است.
• آیا ملک دارای مجوزهای قانونی لازم (مانند پروانه ساخت پایان کار) است؟ پروانه ساخت و پایان کار را از فروشنده مطالبه کنید و از شهرداری استعلام بگیرید. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها بر لزوم اخذ پروانه ساخت تاکید دارد.
• آیا ملک خارج از محدوده قانونی شهر واقع شده است؟ خرید ملک های خارج از محدوده قانونی شهر ممکن است با محدودیت ها و مشکلات قانونی مواجه شود.
• آیا ملک در طرح های توسعه شهری یا تعریض معابر قرار دارد؟ استعلام از شهرداری و اداره راه و شهرسازی در این خصوص ضروری است. قرار گرفتن ملک در طرح های توسعه شهری می تواند ارزش ملک را تحت تاثیر قرار دهد.
• آیا ملک در حریم قانونی رودخانه ها خطوط انتقال برق فشار قوی لوله های گاز و نفت و غیره واقع شده است؟ واقع شدن ملک در حریم قانونی می تواند محدودیت هایی را برای مالک به همراه داشته باشد.

اهمیت بررسی کاربری ملک :

خرید ملکی با کاربری نامناسب می تواند منجر به عدم امکان استفاده از ملک برای هدف مورد نظر بروز مشکلات با شهرداری و سایر مراجع قانونی و کاهش ارزش ملک شود. بررسی دقیق کاربری ملک و مجوزهای قانونی از بروز این مشکلات جلوگیری می کند.

۵. بررسی وضعیت بدهی ها و دیون احتمالی ملک : اجتناب از مسئولیت های ناخواسته

ملک ممکن است دارای بدهی ها و دیون معوقه باشد مانند بدهی های مالیاتی عوارض شهرداری قبوض آب برق گاز و تلفن شارژ ساختمان و غیره. خریدار پس از انتقال مالکیت ممکن است مسئول پرداخت این بدهی ها شود.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا ملک دارای بدهی های معوقه (مانند بدهی مالیاتی عوارض شهرداری قبوض خدماتی شارژ ساختمان) است؟ از فروشنده بخواهید تسویه حساب بدهی های ملک را ارائه دهد و از مراجع ذی ربط استعلام بگیرید.
• آیا ملک مشمول مالیات بر نقل و انتقال ملک می شود؟ میزان مالیات را محاسبه کرده و در قرارداد ذکر کنید که پرداخت آن بر عهده چه کسی است. ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم به مالیات بر نقل و انتقال ملک اشاره دارد.
• آیا ملک مشمول مالیات بر ارزش افزوده می شود؟ در برخی موارد (مانند فروش املاک نوساز توسط سازندگان) مالیات بر ارزش افزوده نیز به قیمت ملک اضافه می شود.
• آیا ملک بیمه شده است؟ در صورت وجود بیمه شرایط بیمه نامه را بررسی کنید.

اهمیت بررسی بدهی ها و دیون :

عدم بررسی بدهی ها و دیون ملک می تواند منجر به تحمیل هزینه های ناخواسته به خریدار و بروز اختلاف با فروشنده شود. اطمینان از تسویه حساب بدهی های ملک قبل از انتقال مالکیت از بروز این مشکلات پیشگیری می کند.

۶. بررسی وضعیت حقوقی مستاجر (در صورت وجود) : آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی

اگر ملک مورد معامله دارای مستاجر باشد خریدار باید از وضعیت حقوقی مستاجر و حقوق و تکالیف قانونی خود به عنوان مالک جدید آگاه شود. قانون روابط موجر و مستاجر حقوق و تکالیف طرفین را در این خصوص تعیین می کند.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا ملک دارای مستاجر است؟ در صورت وجود مستاجر قرارداد اجاره را به دقت بررسی کنید.
• مدت اجاره چه زمانی به پایان می رسد؟ آیا حق فسخ قرارداد برای موجر (فروشنده) یا مستاجر وجود دارد؟
• مبلغ اجاره چقدر است و نحوه پرداخت آن چگونه است؟
• آیا ودیعه (رهن اجاره) به مستاجر پرداخت شده است؟ تکلیف ودیعه پس از انتقال مالکیت چه خواهد بود؟ ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر به ودیعه اشاره دارد.
• آیا حق سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد؟ در صورتی که ملک تجاری باشد و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد فروشنده باید این حق را به مستاجر پرداخت کند. قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به این موضوع می پردازد.
• آیا تخلیه ملک قبل از انتقال مالکیت امکان پذیر است؟ در صورتی که قصد دارید ملک را بدون مستاجر خریداری کنید باید از امکان تخلیه ملک قبل از انتقال مالکیت اطمینان حاصل کنید.

اهمیت بررسی وضعیت مستاجر :

خرید ملک دارای مستاجر می تواند با محدودیت هایی در استفاده از ملک و بروز اختلاف با مستاجر همراه باشد. آگاهی از وضعیت حقوقی مستاجر و حقوق و تکالیف قانونی به خریدار کمک می کند تا تصمیم آگاهانه تری بگیرد.

۷. بررسی مفاد قرارداد بیع و شروط ضمن عقد : تضمین حقوق خریدار در قرارداد

قرارداد بیع سند اصلی و مبنای حقوقی معامله ملک است. مفاد قرارداد باید به دقت بررسی و تنظیم شود تا حقوق و منافع طرفین به طور کامل تامین شود. ماده ۱۰ قانون مدنی بر اعتبار قراردادهای خصوصی تاکید دارد مشروط بر اینکه مخالف صریح قانون نباشد.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا مفاد قرارداد بیع به طور کامل و دقیق تنظیم شده است؟ پیش نویس قرارداد را قبل از امضا به وکیل خود ارائه دهید تا بررسی و اصلاحات لازم را انجام دهد.
• آیا مشخصات طرفین معامله (فروشنده و خریدار) به طور کامل و صحیح در قرارداد ذکر شده است؟
• آیا مشخصات ملک مورد معامله (آدرس دقیق پلاک ثبتی متراژ کاربری و غیره) به طور کامل و دقیق در قرارداد درج شده است؟
• مبلغ معامله (ثمن) به طور دقیق مشخص شده و نحوه پرداخت آن (نقدی اقساطی چک حواله و غیره) به وضوح در قرارداد قید شده است؟
• زمان و مکان انتقال سند رسمی مشخص شده است؟ ضمانت اجرا برای عدم انجام تعهدات طرفین در خصوص انتقال سند رسمی در نظر گرفته شده است؟
• شروط ضمن عقد به طور دقیق و روشن در قرارداد ذکر شده است؟ (مانند شرط فسخ شرط داوری شرط پرداخت خسارت تاخیر در انجام تعهدات و غیره) ماده ۲۳۲ قانون مدنی به شروط باطل و مبطل عقد اشاره دارد.
• آیا مسئولیت پرداخت هزینه های معامله (مانند حق التحریر مالیات نقل و انتقال هزینه ثبت سند و غیره) به طور مشخص در قرارداد تعیین شده است؟
• ضمانت های لازم برای عیوب پنهان ملک در قرارداد پیش بینی شده است؟ ماده ۴۲۲ قانون مدنی به خیار عیب اشاره دارد.
• آیا حق فسخ قرارداد برای خریدار در صورت عدم احراز شرایط مورد توافق (مانند عدم اخذ وام مسکن) در نظر گرفته شده است؟
• آیا مرجع حل اختلاف در صورت بروز اختلاف بین طرفین در قرارداد تعیین شده است؟ (داوری یا دادگاه)

اهمیت بررسی قرارداد بیع :

قرارداد بیع چارچوب حقوقی معامله ملک را تعیین می کند. تنظیم دقیق و جامع قرارداد از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و حقوق و منافع خریدار را تضمین می کند.

۸. بررسی وضعیت بیمه ملک و بیمه های مسئولیت : حمایت از سرمایه و جبران خسارات احتمالی

بیمه ملک و بیمه های مسئولیت می توانند در صورت بروز حوادث غیرمترقبه (مانند آتش سوزی زلزله سیل) و یا خسارات ناشی از مسئولیت مدنی (مانند خسارت به همسایگان) از سرمایه خریدار محافظت کرده و هزینه های ناشی از خسارات را جبران نمایند.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• آیا ملک بیمه شده است؟ در صورت وجود بیمه نوع بیمه نامه مدت اعتبار و پوشش های بیمه ای را بررسی کنید.
• آیا انتقال بیمه نامه به نام خریدار پس از انتقال مالکیت امکان پذیر است؟
• آیا بیمه آتش سوزی و زلزله برای ملک ضروری است؟
• آیا بیمه مسئولیت مدنی مالکان در قبال اشخاص ثالث (مانند بیمه مسئولیت در قبال همسایگان) توصیه می شود؟
• شرایط و تعهدات بیمه گر در بیمه نامه به طور دقیق مشخص شده است؟
• نحوه مطالبه خسارت از بیمه گر در صورت بروز حادثه چگونه است؟

اهمیت بررسی بیمه ملک :

بیمه ملک و بیمه های مسئولیت ابزارهای مهمی برای مدیریت ریسک و حمایت از سرمایه در معاملات املاک هستند. بررسی وضعیت بیمه ملک و اخذ بیمه های مناسب از بروز خسارات مالی سنگین در صورت بروز حوادث غیرمترقبه جلوگیری می کند.

۹. بررسی مسائل مالیاتی مرتبط با خرید ملک : آگاهی از تکالیف مالیاتی و برنامه ریزی مالی

خرید ملک با تکالیف مالیاتی متعددی همراه است از جمله مالیات بر نقل و انتقال ملک مالیات بر ارزش افزوده (در برخی موارد) مالیات بر درآمد اجاره (در صورت اجاره دادن ملک) و غیره. آگاهی از این تکالیف و برنامه ریزی مالی مناسب از بروز مشکلات مالیاتی در آینده جلوگیری می کند.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• مالیات بر نقل و انتقال ملک چه میزان است و چه کسی مسئول پرداخت آن است؟ (به طور معمول پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است مگر آنکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد).
• آیا ملک مشمول مالیات بر ارزش افزوده می شود؟ (در صورتی که ملک نوساز باشد و توسط سازنده به فروش برسد ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده شود).
• در صورت اجاره دادن ملک پس از خرید مالیات بر درآمد اجاره چگونه محاسبه و پرداخت می شود؟ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم به مالیات بر درآمد اجاره اشاره دارد.
• آیا معافیت های مالیاتی برای خرید ملک وجود دارد؟ (مانند معافیت های مالیاتی برای مسکن اولی ها).
• مهلت های قانونی پرداخت مالیات ها چه زمانی است؟
• جرایم و مجازات های عدم پرداخت مالیات ها چیست؟

اهمیت بررسی مسائل مالیاتی :

عدم آگاهی از تکالیف مالیاتی و عدم پرداخت به موقع مالیات ها می تواند منجر به تحمیل جرایم و مجازات های مالیاتی سنگین به خریدار شود. بررسی دقیق مسائل مالیاتی و برنامه ریزی مالی مناسب از بروز این مشکلات پیشگیری می کند.

۱۰. مشاوره در خصوص نحوه ارائه دادخواست قانونی و مراحل رسیدگی قضایی : آمادگی برای مواجهه با اختلافات احتمالی

متاسفانه علی رغم تمام تلاش ها برای پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی گاهی اوقات اختلافات بین طرفین معامله اجتناب ناپذیر است. در این شرایط آگاهی از نحوه ارائه دادخواست قانونی و مراحل رسیدگی قضایی به خریدار کمک می کند تا حقوق خود را به بهترین شکل ممکن استیفا کند.

سوالاتی که باید از وکیل بپرسید :

• در صورت بروز اختلاف با فروشنده بهترین راهکار حقوقی چیست؟ (مذاکره میانجی گری داوری طرح دعوی در دادگاه).
• در صورت لزوم طرح دعوی در دادگاه مراحل قانونی آن چگونه است؟
• مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوی چیست؟
• هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل چقدر است؟
• مدت زمان تقریبی رسیدگی به پرونده در دادگاه چقدر است؟
• ضمانت های اجرایی حکم دادگاه چیست؟ (در صورت صدور حکم به نفع خریدار).
• حق تجدیدنظرخواهی (واخواهی و تجدیدنظر) از حکم دادگاه وجود دارد؟

اهمیت مشاوره در خصوص رسیدگی قضایی :

آگاهی از نحوه رسیدگی قضایی و مراحل قانونی به خریدار کمک می کند تا در صورت بروز اختلاف با آمادگی کامل و آگاهانه از حقوق خود دفاع کرده و از صرف زمان و هزینه اضافی جلوگیری کند.

نتیجه گیری تحلیلی و منطقی :

خرید ملک تصمیمی مهم و پرریسک است که نیازمند دقت آگاهی و مشورت با متخصصان حقوقی است. عدم توجه به جنبه های حقوقی معامله می تواند منجر به بروز مشکلات و دعاوی پیچیده و از دست رفتن سرمایه شود. با پرسیدن سوالات کلیدی و حیاتی از وکیل متخصص قبل از انجام معامله خریداران می توانند ریسک های حقوقی را به حداقل رسانده و با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به خرید ملک نمایند.

توصیه اکید می شود قبل از امضای هرگونه قرارداد و پرداخت وجه حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نموده و از راهنمایی های ارزشمند ایشان بهره مند شوید. هیچگاه ریسک نکنید و سرمایه خود را در معرض خطر قرار ندهید. پیشگیری همواره بهتر از درمان است.

بخش پرسش و پاسخ :

سوال ۱ : آیا قولنامه (مبایعه نامه غیررسمی) در معاملات املاک معتبر است؟

پاسخ : بله قولنامه (مبایعه نامه غیررسمی) در معاملات املاک در ایران معتبر است و از نظر قانونی عقد بیع محسوب می شود. به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی بین افراد معتبر است مگر آنکه مخالف صریح قانون باشد. با این حال سند رسمی (سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی) از اعتبار و استحکام بیشتری برخوردار است و اثبات مالکیت با سند رسمی در محاکم قضایی بسیار آسان تر است. توصیه می شود پس از تنظیم قولنامه در اسرع وقت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقدام شود.

سوال ۲ : اگر بعد از خرید ملک متوجه عیب پنهانی در آن شوم چه اقدامی می توانم انجام دهم؟

پاسخ : به موجب قانون مدنی فروشنده مسئول عیوب پنهانی ملک است. ماده ۴۲۲ قانون مدنی خیار عیب را برای خریدار در نظر گرفته است. در صورتی که پس از خرید ملک متوجه عیب پنهانی در آن شوید که در زمان معامله وجود داشته و از آن آگاه نبوده اید می توانید از خیار عیب استفاده کنید. خیار عیب به شما این حق را می دهد که معامله را فسخ کنید و ثمن پرداختی را مسترد نمایید و یا ارزش ملک را به نسبت عیب موجود کاهش دهید و مابه التفاوت را از فروشنده مطالبه کنید. برای استفاده از خیار عیب باید مراتب را به صورت رسمی به فروشنده اطلاع دهید و در صورت عدم توافق اقدام به طرح دعوی در دادگاه نمایید. اثبات عیب پنهان و وجود آن در زمان معامله بر عهده خریدار است.

سوال ۳ : آیا می توانم قبل از انتقال سند رسمی ملک را بازسازی یا تغییر دکوراسیون دهم؟

پاسخ : از نظر حقوقی تا زمانی که سند رسمی انتقال مالکیت به نام شما صادر نشده باشد مالک قانونی ملک نیستید و حق تصرفات مالکانه (مانند بازسازی و تغییر دکوراسیون) را بدون اجازه مالک قبلی (فروشنده) ندارید. انجام هرگونه تغییرات در ملک قبل از انتقال سند رسمی ممکن است مسئولیت حقوقی و مالی برای شما به همراه داشته باشد. توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام به بازسازی یا تغییر دکوراسیون ابتدا سند رسمی انتقال مالکیت را دریافت نمایید و یا با فروشنده در این خصوص توافق کتبی نمایید و حدود اختیارات خود را به طور دقیق مشخص کنید.

پیشنهاد مراجعه به وکیل یا مراجع قانونی :

برای اطمینان از صحت و سلامت معامله ملک و پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی بهترین راهکار مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی است. وکیل متخصص با دانش و تجربه خود می تواند شما را در تمامی مراحل معامله از جمله بررسی مدارک تنظیم قرارداد استعلام از مراجع ذی صلاح و پیگیری امور حقوقی راهنمایی کند.

در صورت بروز هرگونه اختلاف حقوقی در معامله ملک مراجع قانونی (دادگاه های دادگستری) مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات و استیفای حقوق طرفین هستند. توصیه می شود در صورت بروز اختلاف ابتدا با وکیل خود مشورت نمایید و در صورت لزوم اقدام به طرح دعوی در دادگاه نمایید. استفاده از خدمات وکیل متخصص در فرآیند رسیدگی قضایی شانس موفقیت شما را به طور قابل توجهی افزایش می دهد.