تحویل مبیع یعنی چه

تحویل مبیع یعنی فروشنده باید مالی که به شما فروخته (چه خونه باشه، چه ماشین یا هر کالای دیگه ای) رو طبق قرارداد و در زمان مشخص به دست شما برسونه. اگر فروشنده از این کار سر باز بزنه، شما حق دارید از طریق قانونی پیگیری کنید و اون رو مجبور به انجام تعهدش کنید.

تاحالا شده فکر کنید یه چیزی رو با هزار امید و آرزو خریدید و پولش رو هم دادید، اما فروشنده زیرش زده و مال رو بهتون نمیده؟ مثلاً یه آپارتمان رو قولنامه کردید و کل پول رو پرداخت کردید، ولی فروشنده نه کلید رو میده و نه حاضره برای سند زدن بیاد. یا شاید یه خودرو خریدید و فروشنده کلاً غیبش زده. واقعاً حس بدیه، نه؟ انگار دنیا روی سر آدم خراب میشه و فکر می کنه دیگه پولش رو از دست داده. ولی نگران نباشید، قانون تو اینجور مواقع هوای شما رو داره و بیکار نمیشینه. تحویل مبیع دقیقاً همینجاست که به کمکتون میاد و به شما میگه که چطوری باید حقتون رو بگیرید.

اصلا تحویل مبیع چی هست و چرا اینقدر مهمه؟

وقتی شما با یکی یه قرارداد خرید و فروش می بندید (که تو زبان حقوقی بهش میگن عقد بیع)، فروشنده یه تعهد بزرگ داره: اینکه مالی که به شما فروخته (که اسمش مبیع هست) رو بهتون تحویل بده. حالا اگه فروشنده به هر دلیلی این کارو نکنه، شما به عنوان خریدار می تونید از راه قانونی وارد بشید و اون رو مجبور کنید که مال رو بهتون بده. به این میگن الزام به تحویل مبیع یا الزام به تسلیم مبیع.

این حق خریدار، یه جورایی ستون فقرات قانون مدنی ماست و تو ماده ۳۶۲ قانون مدنی به وضوح گفته شده. یعنی چی؟ یعنی قانون میگه معامله ای که انجام میشه، فقط به خرید و فروش ختم نمیشه، بلکه فروشنده باید اون چیزی رو هم که فروخته به دست خریدار برسونه. اگه این کارو نکنه، یعنی معامله رو کامل انجام نداده و شما حق دارید شکایت کنید.

نکته حیاتی: تفاوت تحویل مبیع و تسلیم مبیع

شاید تو دادگاه یا حتی از زبون وکیل ها بشنوید که این دو تا کلمه رو گاهی به جای هم به کار می برن. اما راستش رو بخواید، یه تفاوت ظریف و مهمی دارن که دونستنش به دردتون می خوره:

• تحویل مبیع: این بیشتر یه کار فیزیکی و ظاهریه. مثلاً وقتی فروشنده کلید آپارتمان رو بهتون میده، سوئیچ ماشین رو دستتون میده یا خود کالا رو به شما میده، یعنی تحویل مبیع انجام شده.

• تسلیم مبیع: این مفهوم خیلی گسترده تر و کامل تره. تسلیم مبیع یعنی نه تنها مال رو از نظر فیزیکی بهتون بده، بلکه تمام حقوق قانونی اش رو هم به شما منتقل کنه و کاری کنه که شما بتونید به راحتی و بدون هیچ مانعی از اون مال استفاده کنید. مثلاً وقتی سند رسمی خونه رو به نام شما میزنه، مدارک مالکیت خودرو رو بهتون میده یا هر مانع حقوقی دیگه رو برطرف می کنه، یعنی تسلیم مبیع به طور کامل انجام شده.

چرا این فرق مهمه؟ چون ممکنه گاهی اوقات شما کلید خونه رو بگیرید و از نظر فیزیکی خونه دستتون باشه (تحویل)، اما هنوز سند به نام شما منتقل نشده باشه و شما نتونید مالک واقعی حساب بشید یا نتونید از همه حقوق مالکیتتون استفاده کنید (تسلیم کامل نشده). پس برای پیگیری حقوقی، حتماً این تفاوت رو یادتون باشه.

چه زمانی می تونید فروشنده رو مجبور به تحویل مال کنید؟ (شرایط قانونی)

اینجا می رسیم به قسمت اصلی. قانون الکی کسی رو مجبور نمی کنه. برای اینکه بتونید فروشنده رو وادار به تحویل مال کنید، باید یه سری شرایط قانونی وجود داشته باشه که اگه هر کدوم از این ها نباشه، ممکنه کارتون تو دادگاه به مشکل بخوره:

1. باید یه قرارداد درست و حسابی داشته باشید: یعنی عقد بیع (همون قرارداد خرید و فروش) باید بین شما و فروشنده به صورت صحیح و قانونی منعقد شده باشه. اگه قرارداد از اول باطل باشه یا به هر دلیلی مشکلی داشته باشه، دیگه نمی تونید انتظار تحویل مبیع رو داشته باشید.

2. مال مورد معامله مشخص و معلوم باشه: این خیلی مهمه! یعنی دقیقاً باید معلوم باشه چی خریدید. اگه یه آپارتمان خریدید، پلاک ثبتی، آدرس دقیق، طبقه و واحدش باید معلوم باشه. اگه خودرو خریدید، شماره شاسی، مدل و رنگش باید مشخص باشه. اگه نگارش قرارداد شما مبهم باشه و دادگاه نتونه دقیقاً مبیع رو تشخیص بده، دعوای شما رد میشه.

3. وقت تحویل رسیده باشه: اگه توی قرارداد برای تحویل مبیع یه تاریخی رو مشخص کردید (مثلاً تحویل آپارتمان در تاریخ ۱۴۰۳/۷/۱۵)، باید صبر کنید تا اون تاریخ برسه. قبل از رسیدن تاریخ، نمی تونید شکایتی بکنید. اما اگه توی قرارداد هیچ تاریخی برای تحویل مشخص نشده باشه، قانون میگه تحویل باید فوری انجام بشه. یعنی به محض عقد قرارداد، فروشنده باید مال رو تحویل بده.

4. پولش رو داده باشید (یا توافق دیگه ای کرده باشید): اصل کلی اینه که خریدار باید پول معامله (که بهش ثمن میگن) رو پرداخت کرده باشه تا بتونه از فروشنده بخواد مال رو تحویل بده. البته همیشه هم اینجوری نیست. گاهی اوقات توی قرارداد توافق میشه که تحویل مال و پرداخت پول به صورت همزمان انجام بشه. یا ممکنه فروشنده خودش حق حبس داشته باشه (که جلوتر توضیح میدیم). اما اگه قرار بوده شما اول پول رو بدید و ندادید، فروشنده هم می تونه از تحویل مال خودداری کنه.

فروشنده چه تعهداتی در قبال شما داره؟ (فراتر از دادن جنس)

فروشنده فقط وظیفه نداره که اصل مال رو بهتون بده. قانون تعهدات دیگه ای هم برای اون در نظر گرفته که برای یه معامله درست و حسابی، باید همه شون رعایت بشن:

• تحویل مال سالم و بدون عیب: خیلی مهمه که مالی که تحویل می گیرید، همون چیزی باشه که دیدید و پسندیدید و عیب و ایرادی که از اول معلوم نبوده (عیب پنهان) نداشته باشه. اگه بعداً معلوم بشه مال عیب پنهانی داشته، شما حق دارید پیگیری کنید.

• تحویل لوازم و متعلقات مبیع: فرض کنید یه خونه خریدید. ریموت پارکینگ، کلید انباری، یا حتی کابینت و کمد دیواری که جزء عرف یا قرارداد بودن، باید همراه خونه تحویل بشن. یا اگه ماشین خریدید، زاپاس و جک و آچار هم جزء متعلقاتش حساب میشن. اینا هم باید به شما داده بشن.

• پرداخت هزینه های تحویل: معمولاً هزینه هایی که برای تحویل مال لازم هستن (مثلاً هزینه حمل و نقل اولیه برای یه کالای بزرگ) به عهده فروشنده ست، مگر اینکه شما توی قرارداد توافق دیگه ای کرده باشید.

• ارائه اسناد و مدارک لازم: این تعهد به خصوص برای املاک و خودرو خیلی مهمه. فروشنده باید تمام اسناد و مدارکی رو که برای اثبات مالکیت شما و امکان بهره برداری کامل از اون مال لازم هستن (مثل سند مالکیت، برگ سبز خودرو، مدارک فنی) به شما تحویل بده یا مقدمات انتقال رسمی اون ها رو فراهم کنه.

اگه فروشنده پیچوند، باید چیکار کنید؟ (مراحل گام به گام)

حالا اگه با وجود همه این شرایط قانونی، فروشنده زیر حرفش زد و مال رو بهتون نداد، نباید دست روی دست بذارید. باید بدونید که قانون یه سری راه حل داره که باید قدم به قدم اون ها رو طی کنید. البته بهتره که حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید تا راه رو اشتباه نرید.

مرحله اول: اظهارنامه رسمی، زنگ خطر حقوقی!

اولین و بهترین کاری که باید بکنید، قبل از اینکه پاتون به دادگاه باز بشه، اینه که یه اظهارنامه رسمی برای فروشنده بفرستید. این کار هم به فروشنده یه فرصت دیگه برای انجام تعهدش میده و هم یه مدرک رسمی و محکم برای شماست.

• اهمیت و هدف: اظهارنامه یه جور اتمام حجت حقوقیه. شما با این کار به فروشنده رسماً اعلام می کنید که آقا/خانم، طبق قراردادی که داشتیم، مال رو تحویل ندادی و من ازت می خوام که فلان تاریخ، فلان مال رو تحویل بدی. اگه نکنی، من از راه قانونی اقدام می کنم.

• نحوه تنظیم و ارسال: نگران نباشید، کار سختی نیست. می تونید برید دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و اونجا یه فرم اظهارنامه پر کنید. تو اظهارنامه باید مشخصات دقیق قرارداد (مبایعه نامه)، مشخصات مال مورد معامله و درخواستی که از فروشنده دارید (تحویل مال در مدت معین، مثلاً ۷ یا ۱۰ روز) رو بنویسید. بعد از ثبت، اظهارنامه به صورت رسمی برای فروشنده ابلاغ میشه (همون سامانه ثنا).

ارسال اظهارنامه، مثل یک اتمام حجت رسمی می مونه؛ هم به فروشنده فرصت میده جبران کنه، هم مدرک محکم برای دادگاهه که شما خواهان بودید و قبل از شکایت، سعی کردید مسالمت آمیز مشکل رو حل کنید.

مرحله دوم: مدارک لازم رو جمع و جور کنید

اگه فروشنده بعد از گرفتن اظهارنامه هم باز اهمیتی نداد و مال رو تحویل نداد، دیگه باید آماده طرح دعوا تو دادگاه بشید. برای این کار، باید یه سری مدارک رو آماده کنید:

• اصل و کپی مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش): این مهم ترین مدرک شماست که ثابت می کنه معامله ای بین شما و فروشنده انجام شده و تعهدات چی بوده.

• مدارک هویتی خودتون (خریدار): کارت ملی یا شناسنامه.

• رسیدهای پرداخت وجه: هر مدرکی که ثابت کنه شما پول معامله رو پرداخت کردید (فیش های واریز بانکی، کپی چک های پاس شده، رسید دستی و…).

• همون اظهارنامه ای که فرستادید: اگه اظهارنامه فرستاده باشید، کپی ابلاغ شده اش رو همراه داشته باشید.

• گواهی عدم حضور در دفترخانه (فقط برای املاک): اگه قرار بود برای تنظیم سند رسمی تو تاریخ مشخصی به دفترخونه برید و فروشنده حاضر نشده، از دفترخونه یه گواهی عدم حضور بگیرید. این مدرک برای دادگاه خیلی مهمه.

• استشهادیه یا شهادت شهود (اگه دارید): اگه شاهد یا گواهی دارید که فروشنده از تحویل مال خودداری کرده، می تونید ازشون کمک بگیرید.

• سایر مدارک مرتبط: هر چیز دیگه ای که به اثبات حرف شما کمک می کنه، مثل پیامک ها، ایمیل ها، نامه های کتبی یا هر مکاتبه دیگه ای.

مرحله سوم: دادخواست رو ثبت کنید و ببینید کجا باید برید؟

حالا که همه مدارکتون کامله، باید دادخواستی تحت عنوان الزام به تحویل/تسلیم مبیع تنظیم کنید و باز هم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبتش کنید. اینجا یه نکته مهم هست: اینکه دادخواست شما رو کدوم دادگاه باید بررسی کنه (مرجع صالح) بستگی به نوع مال داره:

• اموال غیرمنقول (مثل ملک، زمین، آپارتمان): شما باید به دادگاه حقوقی که توی همون محلی هست که ملک اونجاست، مراجعه کنید.

• اموال منقول (مثل خودرو، کالا، موبایل و…): اگه ارزش مالی که خریدید کمه (مثلاً تا ۱۰۰ میلیون تومن که هر سال ممکنه این عدد تغییر کنه)، باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح محل اقامت فروشنده یا محل جایی که قرارداد رو بستید یا جایی که تعهد باید انجام میشد، مراجعه کنید. اگه ارزش مال بیشتر از این حد باشه، باید برید دادگاه حقوقی تو همون محل ها.

یه نکته مهم در مورد ملک: اول سند، بعد تحویل؟ (اختلاف نظر قضایی)

راستش رو بخواید، داستان املاک یه کم با بقیه مال ها فرق داره و یه جاهایی بین قاضی ها اختلاف نظر هم هست. این موضوع باعث شده رویه های قضایی مختلفی به وجود بیاد:

1. دیدگاه اول (که الان بیشتر رایجه): بعضی از قاضی ها میگن اول باید بری دنبال تنظیم سند رسمی ملک. یعنی تا وقتی سند ملک به نامت نخورده، نمی تونی فروشنده رو مجبور کنی که ملک رو تحویل بده. استدلالشون هم اینه که مالکیت رسمی ملک فقط با سند رسمی اثبات میشه و تا اون نباشه، دعوای تحویل مبیع غیرقابل پذیرشه. در واقع، اینا میگن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مقدم بر الزام به تحویل مبیع برای املاکه.

2. دیدگاه دوم (کمتر رایجه): یه عده دیگه از قاضی ها هم با استناد به عمومات قانون مدنی میگن همین که عقد بیع به درستی انجام شده، خریدار مالک مبیع میشه و فروشنده موظفه اون رو تحویل بده، حتی اگه سند رسمی هنوز منتقل نشده باشه. این گروه معتقدند که نداشتن سند رسمی نباید مانع از پذیرش دعوای تحویل مبیع بشه.

همین اختلاف نظرها باعث شده که بعضی اوقات آراء قضایی متناقض صادر بشه و کار خریدارها رو سخت کنه. برای همین، اینجا اهمیت مشورت با یه وکیل متخصص بیشتر مشخص میشه، چون وکیل با توجه به رویه غالب دادگاه های منطقه شما و جزئیات پرونده تون، می تونه بهترین استراتژی رو بهتون پیشنهاد بده.

چی میشه اگه فروشنده باز هم حرف گوش نکنه؟ (عواقب قانونی)

اگه با همه این مراحل، فروشنده باز هم کله شقی کرد و مال رو تحویل نداد، بدونه که منتظرش عواقب جدی حقوقی و حتی گاهی کیفری هست. اینجا قانون دیگه با کسی شوخی نداره:

محکومیت به تحویل: قانون اجبارش می کنه!

مهم ترین چیزی که فروشنده باید منتظرش باشه، صدور حکم قطعی از دادگاه به نفع شماست. با این حکم، فروشنده رسماً ملزم به تحویل مبیع میشه و دیگه چاره ای نداره جز اینکه از حکم دادگاه پیروی کنه. این حکم دیگه قابل اجراست و باید عملی بشه.

حق فسخ قرارداد برای خریدار: معامله رو بهم بزنید!

بعضی وقت ها پیش میاد که حتی با حکم دادگاه هم، امکان تحویل مبیع وجود نداره. مثلاً مال مورد معامله کلاً از بین رفته (مثل ماشینی که تصادف کرده و نابود شده) یا فروشنده عمداً مال رو به نفر سوم فروخته و دیگه نمی تونه اون رو به شما بده. تو این شرایط خاص، شما به عنوان خریدار حق دارید قرارداد رو فسخ کنید. وقتی قرارداد فسخ میشه:

• معامله کلاً به هم می خوره و دیگه هیچ تعهدی بین شما و فروشنده نیست.

• شما می تونید تمام پولی رو که پرداخت کردید، پس بگیرید.

• علاوه بر پس گرفتن پول، می تونید خسارت هایی که به خاطر عدم تحویل مال بهتون وارد شده رو هم از فروشنده مطالبه کنید.

مطالبه خسارت تأخیر: پول دیرکرد بگیرید!

حتی اگه نهایتاً مال بهتون تحویل داده بشه، شما حق دارید خسارت ناشی از این تأخیر رو از فروشنده بگیرید. این خسارت می تونه چند جور باشه:

• خسارت تأخیر تأدیه: اگه موضوع دعوای شما پس گرفتن پول باشه (مثلاً بعد از فسخ قرارداد)، می تونید طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خسارت دیرکرد پولتون رو بر اساس نرخ تورم بانکی از فروشنده بگیرید. این خسارت از زمانی محاسبه میشه که شما رسماً پولتون رو از فروشنده خواستید تا زمانی که اون پول رو بهتون برگردونده.

• وجه التزام قراردادی: اگه توی قراردادتون یه جریمه ای (مثلاً مبلغ مشخصی برای هر روز تأخیر) برای عدم تحویل مال در نظر گرفته بودید، می تونید اون رو مطالبه کنید. به این میگن وجه التزام.

• اجرت المثل ایام تصرف: فرض کنید یه خونه خریدید و قرار بوده فلان تاریخ تحویل بگیرید، ولی فروشنده تحویل نداده. تو این مدت، شما از خونه ای که مالک قانونی اش بودید (اما تصرف نکردید) محروم شدید. می تونید برای این مدت اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف رو از فروشنده مطالبه کنید.

پای پلیس و زندان وسط میاد؟ (مسئولیت کیفری)

بعضی وقت ها، عدم تحویل مبیع فقط یه مشکل حقوقی ساده نیست و ممکنه پای پلیس و دادسرای کیفری هم وسط بیاد. البته این موارد جدی تر هستن و اثباتشون هم سخت تره:

• کلاهبرداری: اگه ثابت بشه فروشنده از همون اول که با شما معامله کرده، قصد فریب شما رو داشته و با نقشه های پیچیده و مانورهای متقلبانه، پول شما رو گرفته و اصلاً قصد نداشته مال رو بهتون تحویل بده، این کارش می تونه مصداق کلاهبرداری باشه. مجازات کلاهبرداری هم که می دونید چقدر سنگینه و حبس هم داره.

• فروش مال غیر: یه وقتایی فروشنده چیزی رو به شما می فروشه که اصلاً خودش مالک اون نیست. مثلاً یه خونه رو به شما میفروشه، در حالی که اون خونه مال برادرش یا شخص دیگه ایه. این جرم بهش میگن فروش مال غیر و باز هم مجازات سنگین کیفری داره.

البته یادتون باشه که اثبات قصد مجرمانه (یعنی ثابت کنید فروشنده از اول قصد کلاهبرداری داشته یا میدونسته مال خودش نیست) خیلی سخته و نیاز به دلایل و مدارک قوی تری داره. این پرونده ها از دعواهای حقوقی الزام به تحویل مبیع جدا هستن و ممکنه نیاز به طرح شکایت جداگانه داشته باشن.

حق حبس: شما هم می توانید از انجام تعهد خودداری کنید!

ماده ۳۷۷ قانون مدنی یه حق جالب رو برای هر دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) در نظر گرفته به اسم حق حبس. این یعنی چی؟ یعنی هم خریدار و هم فروشنده می تونن بگن تا وقتی طرف مقابل به تعهدش عمل نکرده، من هم تعهدم رو انجام نمیدم. مثلاً خریدار میتونه بگه تا وقتی فروشنده مال رو تحویل نداده، من هم بقیه پول رو نمیدم. یا فروشنده بگه تا وقتی خریدار بقیه پول رو نداده، من هم مال رو تحویل نمیدم. البته این حق یه شرط مهم داره:

• مال یا پول نباید مدت دار باشه (موجل نباشه): اگه توی قرارداد مشخص کرده باشید که پول باید مثلاً سه ماه دیگه پرداخت بشه، دیگه فروشنده نمی تونه از حق حبس استفاده کنه و بگه تا پول رو ندی من مال رو نمیدم، چون خودش توافق کرده که پول رو بعداً بگیره. این حق بیشتر برای مواقعیه که تحویل مال و پرداخت پول باید همزمان انجام بشه.

چه کارای دیگه ای می تونید بکنید؟ (راهکارهای تکمیلی و پیشگیری)

تا اینجای کار راه های اصلی رو گفتیم که چطور فروشنده رو مجبور به تحویل مبیع کنید. اما یه سری کارهای تکمیلی و حفاظتی هم هست که می تونه تو طول این فرآیند طولانی و پردردسر قضایی، به دردتون بخوره و خیالتون رو راحت تر کنه:

تأمین دلیل: وضعیت مال رو فریز کنید!

فکر کنید یه ملکی خریدید و فروشنده از تحویلش خودداری می کنه. نگران این هستید که تو این مدت که پرونده تون تو دادگاه داره جلو میره، فروشنده یه بلایی سر ملک بیاره یا تغییری توش ایجاد کنه که به ضرر شما باشه. اینجا تأمین دلیل به کارتون میاد.

• کاربرد: با تأمین دلیل، می تونید از دادگاه (یا شورای حل اختلاف) بخواید یه کارشناس رسمی بفرسته تا وضعیت فعلی مال رو دقیقاً بررسی و صورت جلسه کنه. مثلاً اگه یه ماشینه، کارشناس میاد و همه خراش ها، قطعات و وضعیتش رو ثبت می کنه. اگه ملکه، وضعیت ساختمانی، تأسیسات و هر تغییر دیگه ای رو ثبت می کنه. این صورت جلسه میشه یه مدرک محکم برای شما که اگه بعداً فروشنده تغییری ایجاد کرد، بتونید ثابت کنید که قبل از اون وضعیت مال چطور بوده. این کار مخصوصاً برای اموال حساس مثل خودرو یا ملک مشاع (که ممکنه شریک دیگه تغییراتی بده) خیلی مفیده.

• نحوه درخواست: می تونید این درخواست رو قبل از طرح دعوای اصلی یا همزمان باهاش، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید.

تأمین خواسته: نذارید مال رو به یکی دیگه بفروشه!

یکی از بزرگترین کابوس های یه خریدار اینه که تو همین گیر و دار دادگاه و پیگیری ها، فروشنده از فرصت استفاده کنه و همون مالی که به شما فروخته رو به یه نفر دیگه بفروشه! تأمین خواسته دقیقاً برای جلوگیری از همین اتفاقه.

• کاربرد: با درخواست تأمین خواسته، شما از دادگاه می خواید که جلوی فروش یا انتقال مال مورد معامله رو به شخص ثالث بگیره. اگه دادگاه با درخواست شما موافقت کنه (معمولاً باید یه مبلغی به عنوان خسارت احتمالی به صندوق دادگستری بسپارید)، مال مورد معامله توقیف میشه و فروشنده دیگه نمی تونه اون رو به کس دیگه ای بفروشه یا منتقل کنه. برای املاک، این توقیف حتی تو سوابق ثبتی ملک هم ثبت میشه تا کسی نتونه سند رو به نام خودش بزنه.

• نحوه درخواست: این درخواست رو هم می تونید همزمان با دادخواست اصلی الزام به تحویل مبیع مطرح کنید.

اجرای حکم: دیگه کار تمومه!

بالاخره بعد از کلی دوندگی و کش و قوس، اگه حکم دادگاه به نفع شما صادر و قطعی شد، دیگه کار تمومه! اگه فروشنده هنوز هم مال رو تحویل نده، وارد مرحله اجرای احکام می شید.

• برای اموال منقول (مثل خودرو، کالا): یه مأمور اجرا (دادورز) میاد و با شما میره محل و مال رو از دست فروشنده می گیره و به شما تحویل میده.

• برای اموال غیرمنقول (مثل ملک): اگه ملک هنوز تو تصرف فروشنده باشه، مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان (اگه لازم باشه و با دستور قاضی) میاد و ملک رو تخلیه می کنه و کلید رو به شما تحویل میده. پس می بینید که دیگه راه فراری برای فروشنده نیست.

چطور از این دردسرها پیشگیری کنیم؟ (توصیه های کاربردی)

همیشه گفتن پیشگیری بهتر از درمانه، مخصوصاً وقتی پای معاملات بزرگ و چند میلیونی و میلیاردی وسط باشه. یه سری نکات هست که اگه قبل از معامله بهشون دقت کنید، شاید اصلاً هیچ وقت دچار دردسر عدم تحویل مبیع نشید:

• قرارداد رو حسابی و با جزئیات بنویسید: هیچ وقت عجله نکنید! مبایعه نامه رو با دقت زیاد و با ذکر تمام جزئیات مال مورد معامله، تاریخ دقیق تحویل، شرایط پرداخت و … بنویسید. هر چیزی که شفاهی توافق می کنید، حتماً بیارید تو قرارداد.

• وجه التزام منطقی مشخص کنید: توی قرارداد یه بندی بذارید که اگه فروشنده مال رو دیر تحویل داد، باید روزانه یا ماهانه یه مبلغی به عنوان جریمه به شما پرداخت کنه. این کار خودش یه اهرم فشار قویه و فروشنده رو وادار می کنه سر وقت به تعهدش عمل کنه.

• اسناد مالکیت و وضعیت ثبتی ملک رو دقیق بررسی کنید: اگه ملک می خرید، حتماً قبل از هر کاری برید اداره ثبت و از وضعیت ثبتی ملک مطمئن بشید. ببینید توقیفی، رهنی یا مشکل دیگه ای نداشته باشه. از فروشنده بخواهید اسناد و مدارک کامل رو نشون بده.

• قبل از هر معامله بزرگ، حتماً با یک وکیل مشورت کنید: این رو جدی بگیرید! یه وکیل متخصص می تونه تمام بندهای قرارداد رو از نظر حقوقی بررسی کنه، از منافع شما دفاع کنه و جلوی خیلی از مشکلات احتمالی رو بگیره. هزینه مشاوره وکیل، در مقایسه با دردسرهای حقوقی و ضررهای مالی احتمالی، واقعاً ناچیزه.

نتیجه گیری: با آگاهی و پیگیری، حقتون رو بگیرید!

دیدیم که عدم تحویل مبیع توسط فروشنده، یه نقض آشکار قرارداد و زیرپا گذاشتن تعهد قانونیه. اما خوشبختانه قانون راه های مشخصی رو برای شما پیش بینی کرده که بتونید حقتون رو بگیرید. پس اگه توی این موقعیت گیر افتادید، ناامید نشید و یادتون باشه که با آگاهی از حقوق و پیگیری درست، می تونید حقتون رو احیا کنید.

مراحلش رو یادتونه؟ اول یه اظهارنامه رسمی بفرستید. اگه جواب نداد، با مدارک کامل به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست الزام به تحویل/تسلیم مبیع رو ثبت کنید. تو طول مسیر هم از تأمین خواسته و تأمین دلیل غافل نشید تا کسی نتونه مال شما رو دستکاری یا منتقل کنه. و مهم تر از همه، تو این مسیر پر پیچ و خم، حتماً از یه وکیل متخصص و باتجربه کمک بگیرید تا با خیال راحت و به بهترین نحو به حقتون برسید.

آگاهی از حقوق قانونی تون، اولین و مهم ترین قدم برای دفاع از آن هاست. پس آگاه باشید و اجازه ندید حقتون پایمال بشه.