نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک

اگر کسی بدون اجازه شما از ملکتان استفاده کرده، می توانید با تنظیم و ارائه نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک، حق استفاده از آن را مطالبه کنید و جلوی ضرر مالی خود را بگیرید. این مبلغ، هزینه ای است که متصرف باید بابت دوران تصرف غیرقانونی به شما بپردازد.

تصور کنید زحمت کشیدید و یک ملک، چه مسکونی و چه تجاری، تهیه کرده اید. حالا یک نفر بدون اجازه شما، یا حتی بعد از تمام شدن قراردادش، همچنان در ملک شما نشسته و از آن استفاده می کند. در این شرایط، حسابی اعصابتان به هم می ریزد، نه؟ هم ملکتان دست کسی است که نباید باشد، هم درآمدی که می توانستید از اجاره آن داشته باشید، از دست داده اید. اینجا است که پای یک دعوای حقوقی به اسم اجرت المثل ایام تصرف ملک به میان می آید. خیلی ها فکر می کنند این موضوع پیچیده است و نمی دانند از کجا شروع کنند. اما نگران نباشید! در این مقاله قرار است قدم به قدم، به زبانی ساده و خودمانی، همه چیز را درباره این موضوع برایتان روشن کنیم؛ از تعریف خود اجرت المثل گرفته تا مدارک لازم، دادگاه صالح، و البته، مهم ترین بخش یعنی نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک که می توانید با کمی تغییر، برای پرونده خودتان استفاده کنید. پس با ما همراه باشید تا حق و حقوقتان را بشناسید و مطالبه کنید.

اجرت المثل ایام تصرف چیست؟ بیایید شفافش کنیم!

اجرت المثل: یعنی چی و از کجا آمده؟

بیایید از اول شروع کنیم. اجرت المثل یعنی پولی که بابت استفاده از مالِ کسی به او پرداخت می شود، در شرایطی که هیچ قراردادی (مثل اجاره نامه) برای آن مدت وجود نداشته. فرض کنید شما صاحب یک خانه هستید، اما یک نفر بدون اینکه با شما قراردادی امضا کرده باشد، چند ماه در خانه شما زندگی کرده است. در این حالت، شما نمی توانید اجاره بها را از او بخواهید، چون اصلاً اجاره نامه ای نیست که به آن استناد کنید. اینجا است که پای اجرت المثل به میان می آید.

در واقع، اجرت المثل جبران منافع استیفاء نشده یا به قول حقوقی ها، منافع فوت شده است. یعنی شما می توانستید از ملکتان سود ببرید (مثلاً اجاره اش بدهید)، اما چون یک نفر دیگر بدون اجازه از آن استفاده کرده، این منافع را از دست داده اید. طرفی که ملک را تصرف کرده، حتی اگر از اول نیت بدی نداشته، باز هم موظف است این مبلغ را بپردازد چون به هر حال، از مال شما استفاده کرده است. به کسی که ملک را تصرف کرده و حالا باید اجرت المثل بدهد، حقوقی ها می گویند ید غیرقانونی داشته است.

تفاوت مهم اجرت المثل با اجرت المسمی را هم بد نیست بدانید. اجرت المسمی همان اجاره بها یا هر مبلغی است که در یک قرارداد (مثلاً اجاره نامه) از قبل توافق شده. اما اجرت المثل زمانی مطرح می شود که هیچ قراردادی برای آن دوره وجود نداشته باشد یا قرارداد قبلی تمام شده باشد و متصرف همچنان در ملک مانده باشد. پس حواستان باشد، اگر قرارداد دارید، اجرت المسمی می گیرید؛ اگر نه، اجرت المثل.

پایه های قانونی اجرت المثل کجاست؟

شاید بپرسید این حرف ها و این مطالبه اجرت المثل، پشتوانه قانونی هم دارد؟ بله که دارد! قانون مدنی کشور ما در چند ماده به صراحت به این موضوع اشاره کرده است. مواد کلیدی که در این باره باید بدانید، این ها هستند:

• ماده ۳۲۰ قانون مدنی: این ماده می گوید اگر کسی از مال دیگری استفاده کند و عین مال از بین برود یا تلف شود، باید مثل یا قیمت آن را بپردازد. اگر هم عین مال باقی باشد، باید اجرت المثل مدت تصرف را بدهد.
• ماده ۳۳۷ قانون مدنی: این ماده هم می گوید اگر کسی مال دیگری را به غصب (یعنی بدون اجازه و به زور) تصرف کند، باید اجرت المثل آن را بپردازد.
• ماده ۳۳۸ قانون مدنی: این ماده تکلیف را روشن تر می کند و می گوید اگر کسی از مال دیگری بهره مند شود و قرارداد مشخصی نباشد، باید اجرت المثل آن را بدهد.

علاوه بر این، در قانون آیین دادرسی مدنی هم موادی داریم که به نحوه طرح این دعاوی و صلاحیت دادگاه ها اشاره می کنند (مثل ماده ۱۲ که جلوتر بیشتر توضیح می دهیم). حتی اگر پای یک پرونده کیفری مثل تصرف عدوانی در میان باشد و دادگاهی رأی به مجرمیت متصرف داده باشد، همین رأی می تواند طبق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری، در دادگاه حقوقی که به اجرت المثل رسیدگی می کند، به عنوان مدرک قوی مورد استفاده قرار گیرد.

چه وقت ها پای اجرت المثل به میان می آید؟ (انواع و شرایط)

معمولاً در چند حالت اصلی با موضوع اجرت المثل سر و کار پیدا می کنیم که در ادامه به زبان خودمانی و با مثال های ساده، هر کدام را برایتان می گوییم:

یکی بدون اجازه نشسته در ملک شما (تصرف غاصبانه و عدوانی)

این رایج ترین حالتی است که به آن تصرف غاصبانه یا عدوانی می گویند. یعنی از همان اول، فرد بدون هیچ اجازه ای، یا به زور و غلبه، ملکتان را گرفته و از آن استفاده کرده است. مثلاً فرض کنید شما صاحب یک زمین کشاورزی هستید و یک نفر بدون اینکه از شما اجازه بگیرد، می آید و در زمین شما بذر می کارد و محصول برداشت می کند. اینجا ید او از ابتدا غیرقانونی است و شما حق دارید اجرت المثل این مدت را از او بگیرید. حتی می توانید ابتدا شکایت کیفری تصرف عدوانی را مطرح کنید و بعد با حکم محکومیت او، مطالبه اجرت المثل را در دادگاه حقوقی پیگیری کنید که کارتان راحت تر پیش برود.

وقتی که اجاره تمام می شود اما مستاجر نمی رود (تصرف بعد از قرارداد یا اذن)

گاهی وقت ها قضیه از اول غصب نبوده. مثلاً شما خانه تان را برای یک سال به کسی اجاره داده اید. یک سال تمام شده و شما به مستاجر گفته اید باید خانه را تخلیه کند. اما او بنا به هر دلیلی، همچنان در خانه شما مانده و حاضر به تخلیه نیست. خب، در این شرایط هم قرارداد اجاره ای در کار نیست که اجاره بها را بخواهید. اینجا است که از تاریخ پایان قرارداد تا روزی که ملک را تخلیه کند، می توانید اجرت المثل ایام تصرف را از او مطالبه کنید. یا مثلاً به کسی اجازه داده اید مدتی در ملکتان سکونت کند و بعد این اجازه را پس گرفته اید، اما او همچنان مانده است.

شریکی که از کل ملک استفاده می کند (ملک مشاعی)

فرض کنید شما و برادرتان، هر دو مالک یک خانه هستید (ملک مشاع). اما برادرتان بدون اینکه شما اجازه بدهید، خودش تنها در خانه زندگی می کند و شما از سهم خودتان محروم شده اید. در این حالت هم شما می توانید سهم خودتان از اجرت المثل را از او بگیرید. چون او بدون اجازه شما از کل ملک یا حتی بیش از سهم خودش استفاده کرده است. این مورد کمی ظرافت های حقوقی بیشتری دارد ولی اصل قضیه همان اجرت المثل است.

موارد خاص و کمی پیچیده تر

غیر از موارد بالا، گاهی در شرایط خاص دیگری هم اجرت المثل مطرح می شود. مثلاً در املاک موروثی، پیش از اینکه ترکه بین وراث تقسیم شود، اگر یکی از وراث از کل ملک یا بیشتر از سهمش استفاده کند، بقیه می توانند مطالبه اجرت المثل کنند. یا حتی در دعاوی خانواده و طلاق، اجرت المثل ایام زوجیت مطرح می شود که البته بحثش با اجرت المثل ملک فرق دارد.

قدم به قدم برای مطالبه اجرت المثل: راهنمای کامل

حالا که فهمیدیم اجرت المثل یعنی چی و در چه شرایطی مطرح می شود، بیایید ببینیم اگر خواستید این دعوا را شروع کنید، چه مراحلی دارد و باید چه کارهایی انجام دهید. این مراحل، یک نقشه راه عملی برای شماست.

چه مدارکی لازم داری؟ (لیست کامل و دقیق)

قبل از هر اقدامی، باید مدارکتان را حسابی جمع و جور کنید. داشتن مدارک کامل و محکم، شانس موفقیت شما را حسابی بالا می برد. این ها مدارکی هستند که به دردتان می خورند:

1. سند مالکیت: اصلی ترین مدرک شماست که ثابت می کند صاحب ملک هستید. اگر سند رسمی ندارید (مثلاً قولنامه دارید)، باید ابتدا با دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت خود را ثابت کنید.
2. اظهارنامه رسمی: این یکی خیلی مهم است! بهتر است قبل از طرح دادخواست، یک اظهارنامه رسمی برای متصرف بفرستید و از او بخواهید ملک را تخلیه کند و اجرت المثل مدت تصرف را بپردازد. این اظهارنامه نشان می دهد که شما به تصرف او راضی نبوده اید و او از تاریخ اظهارنامه، از ادامه تصرف غیرقانونی مطلع بوده است.
3. دادنامه کیفری تصرف عدوانی (اگر وجود دارد): اگر قبلاً بابت تصرف عدوانی شکایت کیفری کرده اید و حکم محکومیت متصرف را دارید، این دادنامه مدرک بسیار قوی برای اثبات ید غاصبانه اوست.
4. شهادت شهود: اگر کسی شاهد بوده که متصرف بدون اجازه در ملک شما بوده یا شما به او اجازه نداده اید، می توانید از شهادت آن ها در دادگاه استفاده کنید.
5. مبایعه نامه/اجاره نامه قبلی: اگر تصرف بعد از اتمام قرارداد (اجاره یا مبایعه) بوده، داشتن این قراردادها ضروری است تا ثابت کنید مدت توافق تمام شده است.
6. فاکتورهای خسارت احتمالی به ملک: اگر متصرف به ملک شما خسارتی هم وارد کرده، می توانید فاکتور تعمیرات و هزینه های مربوطه را ضمیمه دادخواست کنید تا همزمان خسارت وارده را هم مطالبه کنید.
7. مدارک هویتی خواهان و خوانده: شناسنامه و کارت ملی خودتان و مشخصات دقیق متصرف.

کجا باید شکایت کنی؟ (مرجع صالح رسیدگی)

اینکه دادخواستتان را به کدام دادگاه ببرید، خودش یک نکته کلیدی است. اینجا دو مرجع اصلی داریم: شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی حقوقی.

• شورای حل اختلاف: اگر مبلغ اجرت المثل که مطالبه می کنید (خواسته شما)، تا سقف ۲۰ میلیون تومان (در زمان نگارش این مقاله) باشد، باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید.
• دادگاه عمومی حقوقی: اگر مبلغ خواسته شما (یعنی اجرت المثل) بالای ۲۰ میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.

یک قانون مهم دیگر هم هست: در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل زمین و ملک)، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی دارد، دادگاه محل وقوع ملک است. حتی اگر متصرف در شهر دیگری زندگی کند، شما باید در دادگاهی که ملک در آن حوزه قضایی قرار دارد، دادخواست بدهید.

در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، مثل همین اجرت المثل ملک، دادگاه صالح همیشه دادگاه محل وقوع ملک است و نه دادگاه محل اقامت خوانده.

چطور دادخواست بنویسی و ثبت کنی؟ (راهنمای عملی)

حالا نوبت به تنظیم دادخواست می رسد. این کار باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام شود. مراحل کلی این گونه است:

1. تکمیل فرم دادخواست: در دفاتر خدمات قضایی، فرم های آماده ای وجود دارد که باید آن ها را با دقت پر کنید. بخش های مهمی که باید تکمیل کنید، عبارتند از:
   • خواهان: مشخصات کامل خودتان (مالک).
   • خوانده: مشخصات کامل متصرف. اگر مشخصات کامل را ندارید، تا جایی که می توانید اطلاعات را وارد کنید و بخواهید از طریق استعلام، مشخصات دقیق تر شناسایی شود.
   • خواسته: اینجا باید بنویسید مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک. همچنین باید مبلغ تقریبی اجرت المثل را بنویسید و البته قید کنید با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری. اگر خسارت وارده به ملک را هم می خواهید، اینجا باید ذکر کنید.
   • دلایل و منضمات: لیستی از تمام مدارکی که بالاتر گفتیم (سند، اظهارنامه، شهادت شهود و…) را اینجا وارد می کنید و اسناد را به دادخواست پیوست می کنید.
   • شرح دادخواست: این مهم ترین بخش است! اینجا باید قصه خودتان را کامل و شفاف تعریف کنید. توضیح دهید که چطور و از چه تاریخی، خوانده بدون اجازه شما (یا بعد از اتمام قرارداد) ملک را تصرف کرده و از آن استفاده کرده است. تاکید کنید که شما به این تصرف رضایت نداشته اید و از او خواسته اید ملک را تخلیه کند اما او امتناع کرده است. هرچه شرح شما مستدل تر و با جزئیات بیشتر باشد، کارتان راحت تر پیش می رود.
2. پرداخت هزینه های دادرسی: برای ثبت دادخواست باید هزینه های مربوطه را پرداخت کنید که این هزینه بر اساس مبلغ خواسته شما (اجرت المثل) تعیین می شود.
3. ثبت دادخواست: پس از تکمیل فرم و پرداخت هزینه ها، دادخواست شما ثبت شده و به دادگاه صالح فرستاده می شود.

کارشناس دادگستری: چطور اجرت المثل را حساب می کند؟

مهم ترین بخش تعیین میزان اجرت المثل، کار کارشناس رسمی دادگستری است. معمولاً در جلسات اول دادگاه، قاضی تشخیص می دهد که برای تعیین مبلغ اجرت المثل نیاز به نظر کارشناس است. به این فرآیند می گویند ارجاع امر به کارشناسی.

کارشناس دادگستری بعد از اینکه از ملک بازدید می کند و تمام جوانب را بررسی می کند، با توجه به معیارهای زیر، مبلغ اجرت المثل را تعیین می کند:

• قیمت اجاره روز منطقه: مهم ترین معیار، اجاره بهای روز ملک های مشابه در همان منطقه و محله است.
• مدت تصرف: کارشناس برای کل مدت زمانی که ملک در تصرف غیرقانونی بوده، اجرت المثل را حساب می کند.
• وضعیت و مشخصات ملک: متراژ، امکانات، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی) و حتی میزان خرابی یا استهلاک ملک هم در نظر گرفته می شود.
• عوامل موثر دیگر: هر فاکتور دیگری که ممکن است بر اجاره بهای ملک تاثیرگذار باشد.

پس از اینکه کارشناس نظریه اش را ارائه کرد، این نظریه به طرفین دعوا ابلاغ می شود. اگر شما یا متصرف به این نظریه اعتراض داشته باشید، می توانید در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) اعتراض کنید. در این صورت، ممکن است پرونده به هیئت سه نفره یا پنج نفره کارشناسان ارجاع شود تا نظر قطعی تری ارائه دهند. هزینه کارشناسی را هم معمولاً کسی که درخواست کارشناسی داده (که معمولاً خواهان است)، در ابتدا پرداخت می کند و در نهایت، دادگاه مشخص می کند که چه کسی باید این هزینه را بپردازد.

حکم که صادر شد، حالا چی؟ (مراحل اجرا)

بعد از طی شدن مراحل دادرسی و صدور رأی نهایی (قطعی شدن حکم)، اگر رأی به نفع شما صادر شده باشد، باید به واحد اجرای احکام دادگاه مراجعه کنید. آن ها با توجه به مبلغی که دادگاه برای اجرت المثل تعیین کرده، اقدامات لازم برای وصول این مبلغ از متصرف را انجام می دهند. این شامل توقیف اموال متصرف، کسر از حقوق یا هر روش قانونی دیگری است که برای وصول بدهی استفاده می شود.

چند نمونه دادخواست کاربردی که به دردتان می خورد!

حالا می رسیم به بخش هیجان انگیز قضیه! در اینجا چند نمونه دادخواست برای شرایط مختلف مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک برایتان آورده ایم. این ها قالب های کلی هستند و شما باید با توجه به شرایط خاص پرونده خودتان، اطلاعات را جایگزین کنید. یادتان باشد همیشه بهتر است برای تنظیم نهایی دادخواست، با یک وکیل مشورت کنید.

نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف (حالت عمومی)

این نمونه برای حالتی است که شما مالک یک ملک هستید و شخصی بدون اجازه و از همان ابتدا، آن را تصرف کرده است.

باسمه تعالی

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

مشخصات	خواهان	خوانده
نام و نام خانوادگی	[نام و نام خانوادگی مالک]	[نام و نام خانوادگی متصرف]
نام پدر	[نام پدر خواهان]	[نام پدر خوانده]
شماره ملی	[شماره ملی خواهان]	[شماره ملی خوانده]
اقامتگاه	[آدرس دقیق خواهان]	[آدرس دقیق خوانده]
شماره تماس	[شماره تماس خواهان]	[شماره تماس خوانده]

خواسته:

تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف یک باب [نوع ملک: مثلاً آپارتمان مسکونی / واحد تجاری / زمین کشاورزی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف غیرقانونی] لغایت صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود وکیل)، و هزینه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. رونوشت مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند]
2. رونوشت مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]
3. استشهادیه محلی و شهادت شهود
4. دادنامه قطعی کیفری شماره [شماره دادنامه] صادره از [نام دادگاه صادرکننده] (در صورت وجود و مرتبط با تصرف عدوانی)
5. فتوکپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. تحقیقات و معاینه محل (درخواست کارشناسی)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب [نام خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب سند مالکیت رسمی پیوست (رونوشت مصدق آن تقدیم می گردد)، مالک قانونی شش دانگ [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.

متاسفانه خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] به صورت غیرمجاز و بدون اذن و رضایت اینجانب، ملک مذکور را تصرف نموده و علیرغم درخواست های مکرر شفاهی و کتبی (که نمونه اظهارنامه قضایی آن پیوست است) و با وجود اینکه هیچ قرارداد یا مجوزی برای این تصرف نداشته اند، از تخلیه و رفع تصرف امتناع ورزیده اند.

حتی در صورت وجود رأی قطعی مبنی بر تصرف عدوانی، به استناد دادنامه قطعی کیفری شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ دادنامه] صادره از [نام دادگاه کیفری] (که رونوشت آن پیوست می باشد)، تصرف غاصبانه خوانده محرز و ثابت گردیده است. لذا با توجه به عدم رضایت اینجانب از تصرفات خوانده و تضییع حقوق مالکانه بنده، و با توجه به اینکه نامبرده از منافع ملک اینجانب بهره برداری غیرمجاز نموده است، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] لغایت زمان رفع تصرف و اجرای حکم، از حقوق مسلم اینجانب می باشد.

لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه استدعا دارم: با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ ذکر شده و همچنین صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل تعیین شده و تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی، بذل عنایت فرمایید.

با تجدید احترام،

[امضا و نام و نام خانوادگی خواهان]

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نمونه دادخواست اجرت المثل ملک مشاعی

این نمونه برای حالتی است که شما و شخص دیگری در ملکی شریک هستید (ملک مشاع)، اما شریک شما بدون اجازه و رضایت شما، از کل ملک یا بیش از سهم خودش استفاده کرده است.

باسمه تعالی

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

مشخصات	خواهان	خوانده
نام و نام خانوادگی	[نام و نام خانوادگی مالک مشاع]	[نام و نام خانوادگی شریک متصرف]
نام پدر	[نام پدر خواهان]	[نام پدر خوانده]
شماره ملی	[شماره ملی خواهان]	[شماره ملی خوانده]
اقامتگاه	[آدرس دقیق خواهان]	[آدرس دقیق خوانده]
شماره تماس	[شماره تماس خواهان]	[شماره تماس خوانده]

خواسته:

تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] یک واحد [نوع ملک: مثلاً آپارتمان مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف غیرقانونی شریک] لغایت صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود وکیل)، و هزینه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. رونوشت مصدق سند مالکیت مشاعی (که سهم خواهان را نشان می دهد)
2. رونوشت مصدق اظهارنامه قضایی (در صورت ارسال)
3. استشهادیه محلی و شهادت شهود (در صورت وجود)
4. فتوکپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
5. تحقیقات و معاینه محل (درخواست کارشناسی)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب [نام خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب سند مالکیت رسمی پیوست، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] از [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم. خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] که ایشان نیز مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] از همین ملک هستند، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف انحصاری توسط شریک] بدون اذن و رضایت اینجانب و بدون هیچ توافقی، تمام یا بیش از سهم خود از ملک مشاعی مذکور را تصرف نموده و به صورت انحصاری از منافع آن بهره برداری کرده است.

با وجود اینکه اینجانب مکرراً از ایشان درخواست تخلیه یا پرداخت اجرت المثل سهم اینجانب را داشته ام (که در صورت ارسال اظهارنامه، رونوشت آن پیوست می گردد)، ایشان از این امر خودداری نموده است. لذا با توجه به محرومیت اینجانب از منافع سهم مشاع خود و انتفاع غیرمجاز خوانده، مطالبه اجرت المثل سهم اینجانب از تاریخ شروع تصرف تا زمان رفع تصرف یا توافق، از حقوق قانونی بنده می باشد.

لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه استدعا دارم: با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان اجرت المثل سهم [میزان سهم خواهان] ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] لغایت زمان رفع تصرف و همچنین صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل تعیین شده و تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی، بذل عنایت فرمایید.

با تجدید احترام،

[امضا و نام و نام خانوادگی خواهان]

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل و خلع ید/تخلیه (با هم)

گاهی وقت ها نیاز است هم ملک را پس بگیرید (خلع ید یا تخلیه) و هم اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کنید. می توانید این دو خواسته را در یک دادخواست مطرح کنید.

باسمه تعالی

نمونه دادخواست مطالبه خلع ید / تخلیه و اجرت المثل ایام تصرف

مشخصات	خواهان	خوانده
نام و نام خانوادگی	[نام و نام خانوادگی مالک]	[نام و نام خانوادگی متصرف]
نام پدر	[نام پدر خواهان]	[نام پدر خوانده]
شماره ملی	[شماره ملی خواهان]	[شماره ملی خوانده]
اقامتگاه	[آدرس دقیق خواهان]	[آدرس دقیق خوانده]
شماره تماس	[شماره تماس خواهان]	[شماره تماس خوانده]

خواسته:

1. تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به خلع ید/تخلیه یک باب [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک].
2. تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک فوق از تاریخ [تاریخ شروع تصرف غیرقانونی] لغایت صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
3. به انضمام تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود وکیل)، و هزینه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. رونوشت مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند]
2. رونوشت مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]
3. استشهادیه محلی و شهادت شهود (در صورت وجود)
4. دادنامه قطعی کیفری شماره [شماره دادنامه] صادره از [نام دادگاه صادرکننده] (در صورت وجود و مرتبط با تصرف عدوانی)
5. فتوکپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. (در صورت اتمام اجاره) رونوشت مصدق اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه]
7. تحقیقات و معاینه محل (درخواست کارشناسی)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب [نام خواهان]، فرزند [نام پدر خواهان]، به موجب سند مالکیت رسمی پیوست (رونوشت مصدق آن تقدیم می گردد)، مالک قانونی شش دانگ [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم.

خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف یا اتمام قرارداد] بدون اذن و رضایت اینجانب (و/یا پس از اتمام مدت اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه])، ملک مذکور را تصرف نموده و علیرغم درخواست های مکرر اینجانب (شفاهی و کتبی از طریق اظهارنامه قضایی پیوست)، از تخلیه و رفع تصرف ملک امتناع می ورزد. این امر موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب و محرومیت از منافع مشروع ملک گردیده است.

لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه استدعا دارم: با احراز مالکیت اینجانب و تصرف غیرمجاز خوانده، حکم مقتضی مبنی بر خلع ید/تخلیه ملک مذکور و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ شروع تصرف یا اتمام قرارداد] لغایت زمان رفع تصرف و اجرای حکم (با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری)، به علاوه تمامی خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی، صادر فرمایید.

با تجدید احترام،

[امضا و نام و نام خانوادگی خواهان]

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

فوت و فن های حقوقی و چالش های رایج در پرونده های اجرت المثل

پرونده های حقوقی، مخصوصاً آن هایی که پای ملک و املاک در میان است، همیشه ظرافت ها و پیچیدگی های خاص خودشان را دارند. دعوای اجرت المثل ایام تصرف هم از این قاعده مستثنی نیست. دانستن چند نکته مهم می تواند حسابی به کارتان بیاید و از دردسرهای احتمالی جلوگیری کند:

اهمیت اثبات عناصر دعوا

یادتان باشد برای موفقیت در دعوای اجرت المثل، باید چند تا چیز را مثل روز روشن ثابت کنید:

• تصرف: اول از همه باید ثابت کنید که ملک شما واقعاً در تصرف خوانده بوده است.
• غیرقانونی بودن تصرف: باید نشان دهید که این تصرف بدون اجازه شما یا بعد از اتمام قرارداد و مجوز بوده است.
• انتفاع متصرف: ثابت کنید که خوانده از ملک شما بهره برداری کرده است (چه واقعی و چه فرضی، یعنی می توانسته بهره برداری کند).
• ضرر مالک: یعنی شما به دلیل این تصرف، از منافع ملکتان محروم شده اید و به شما ضرر وارد شده است.

اگر هر کدام از این ها را نتوانید ثابت کنید، پرونده تان با چالش مواجه می شود.

مدت زمان مطالبه اجرت المثل: محدودیتی دارد؟

خیلی ها می پرسند که آیا می توانیم اجرت المثل سال های خیلی دور را هم مطالبه کنیم؟ در ایران برای مطالبه اجرت المثل، قانون مرور زمان خاصی (یعنی مدت زمانی که بعد از آن دیگر نمی توانید شکایت کنید) وجود ندارد. پس شما می توانید اجرت المثل سال های گذشته را هم مطالبه کنید. اما خب، هرچه زمان طولانی تر باشد، اثبات تصرف و میزان اجرت المثل برای کارشناس سخت تر می شود.

قابلیت اعتراض به نظریه کارشناسی: حق شماست!

همانطور که قبلاً هم گفتیم، نظریه کارشناس دادگستری برای تعیین اجرت المثل، حرف آخر نیست. اگر شما (خواهان) یا خوانده به این نظریه اعتراض دارید، می توانید در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته از ابلاغ نظریه) اعتراض خود را ثبت کنید. در این صورت، پرونده به هیئت کارشناسی (معمولاً سه نفره) ارجاع می شود که نظر دقیق تری بدهند. از این حقتان استفاده کنید!

امکان مطالبه همزمان خسارات وارده به ملک

اگر متصرف علاوه بر اینکه از ملک شما استفاده کرده، به آن خسارتی هم وارد کرده باشد (مثلاً بخشی از ساختمان را تخریب یا به تجهیزات آسیب رسانده)، شما می توانید همزمان با مطالبه اجرت المثل، خسارت وارده به ملک را هم مطالبه کنید. کافی است این خواسته را هم در دادخواستتان بنویسید و مدارک و فاکتورهای مربوط به خسارات را ضمیمه کنید.

نقش و تأثیر رأی وحدت رویه

گاهی دیوان عالی کشور برای رفع اختلاف نظر بین دادگاه ها، رأی وحدت رویه صادر می کند. این آراء برای همه دادگاه ها لازم الاجرا هستند و می توانند مسیر رسیدگی به پرونده های مشابه را کاملاً تغییر دهند. یکی از آراء وحدت رویه مهم، در مورد صلاحیت دادگاه ها در دعاوی اموال غیرمنقول است که تاکید می کند این دعاوی باید در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی شود، حتی اگر متصرف در شهر دیگری زندگی کند. وکیل متخصص این آراء را می شناسد و می تواند به نفع شما از آن ها استفاده کند.

چرا مشاوره با وکیل متخصص ضروری است؟

همانطور که دیدید، دعوای اجرت المثل ایام تصرف، با اینکه در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما پیچیدگی های حقوقی و رویه های قضایی خاص خودش را دارد. جمع آوری مدارک درست، تنظیم صحیح دادخواست، انتخاب مرجع صالح، اثبات عناصر دعوا، و پیگیری مراحل کارشناسی و اجرای حکم، همگی نیاز به دانش حقوقی و تجربه دارد. یک اشتباه کوچک می تواند پرونده شما را طولانی کند یا حتی منجر به از دست رفتن حقتان شود.

وکیل متخصص، نه تنها تمام این مراحل را برای شما انجام می دهد، بلکه با دانش و تجربه اش می تواند بهترین راهکارها را به شما پیشنهاد دهد، از ضررهای احتمالی جلوگیری کند و شانس موفقیت شما را به طرز چشمگیری افزایش دهد. پس به جای اینکه خودتان را درگیر پیچ و خم های دادگاه و قوانین کنید، از کمک یک وکیل مجرب در این زمینه بهره مند شوید.

سوالات متداول درباره اجرت المثل ایام تصرف

آیا برای هر میزان اجرت المثل باید به دادگاه مراجعه کرد؟

نه دقیقاً. همانطور که بالاتر توضیح دادیم، اگر مبلغ اجرت المثل که مطالبه می کنید (خواسته شما)، تا سقف 20 میلیون تومان (بر اساس آخرین مصوبات در زمان نگارش این مقاله) باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف است. اما اگر مبلغ بیشتر از این باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید. پس ابتدا یک تخمین اولیه از میزان اجرت المثل داشته باشید تا بدانید به کجا مراجعه کنید.

مدت زمان معمول رسیدگی به پرونده اجرت المثل چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های اجرت المثل، بستگی به عوامل مختلفی دارد؛ از جمله حجم کاری دادگاه، میزان پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی و اعتراض به نظریه کارشناس، و همچنین همکاری یا عدم همکاری خوانده. به طور کلی، نمی توان یک زمان دقیق را مشخص کرد، اما ممکن است این فرآیند از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر طول بکشد. البته با کمک وکیل متخصص، می توان سرعت پرونده را بیشتر کرد.

اگر متصرف، ملک را تخریب کرده باشد، آیا می توان خسارت را هم مطالبه کرد؟

بله، کاملاً. شما می توانید همزمان با دعوای مطالبه اجرت المثل، دعوای مطالبه خسارات وارده به ملک را نیز مطرح کنید. کافی است در دادخواست خودتان، این خواسته را هم بنویسید و مدارک مربوط به خسارات (مثل فاکتورهای تعمیر، نظر کارشناس فنی و…) را ضمیمه کنید. در این صورت، کارشناس دادگستری علاوه بر اجرت المثل، میزان خسارت وارده را هم برآورد می کند.

آیا اجرت المثل ایام تصرف مالیاتی دارد؟

بله، معمولاً اجرت المثل ایام تصرف نیز مانند سایر درآمدهای حاصل از ملک، مشمول مالیات می شود. اما جزئیات و نحوه محاسبه آن ممکن است متفاوت باشد و بستگی به نوع ملک (تجاری، مسکونی)، مدت تصرف و سایر شرایط قانونی مالیاتی دارد. بهتر است برای کسب اطلاعات دقیق در این خصوص با کارشناس مالیاتی یا وکیل متخصص مشورت کنید.

چگونه می توان اجرت المثل ایام تصرف را در زمان طلاق مطالبه کرد؟

در زمان طلاق، چیزی به نام اجرت المثل ایام زوجیت مطرح می شود که با اجرت المثل ایام تصرف ملک کمی متفاوت است. اجرت المثل ایام زوجیت به معنای حق الزحمه کارهایی است که زن در طول زندگی مشترک انجام داده و شرعاً بر عهده او نبوده است. برای مطالبه این نوع اجرت المثل، باید دادخواست آن را در دادگاه خانواده مطرح کرد و معمولاً توسط کارشناس و بر اساس فعالیت های زن در خانه و ارزش آن ها تعیین می شود. این موضوع با اجرت المثل مربوط به تصرف غیرقانونی ملک کاملاً متفاوت است.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

همانطور که دیدیم، اجرت المثل ایام تصرف ملک یکی از آن دعاوی حقوقی مهم و پرکاربرد است که خیلی از مالکان ممکن است با آن روبرو شوند. فهمیدن معنی آن، شناختن پایه های قانونی، جمع آوری مدارک درست و طی کردن مراحل قانونی به درستی، برای اینکه بتوانید حق و حقوق خودتان را بگیرید، حسابی ضروری است. اینکه ملک شما دست کسی باشد که نباید باشد، خودش یک ضرر بزرگ است، حالا فکر کنید به خاطر ندانستن یا اشتباه کردن در مراحل قانونی، نتوانید این ضرر را جبران کنید.

دعاوی ملکی به خاطر جزئیات و ریزه کاری های فراوانی که دارند، واقعاً پیچیده هستند. یک اشتباه کوچک در تنظیم دادخواست، انتخاب دادگاه اشتباه یا ندانستن فوت و فن های حقوقی، می تواند پرونده شما را به بیراهه ببرد و وقت و انرژی و پولتان را هدر بدهد.

پس توصیه آخر و دوستانه ما این است: برای اینکه خیالتان راحت باشد و بهترین نتیجه را بگیرید، حتماً قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و اجرت المثل مشورت کنید. یک وکیل خوب می تواند نقشه راه دقیقی به شما بدهد، از حقوقتان دفاع کند و مطمئن شود که مسیر قانونی را درست و اصولی طی می کنید. این کار، سرمایه گذاری برای حفظ حقوق و دارایی های شماست. پس تردید نکنید و برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی اقدام کنید!